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けむけむの投資日記

持ち家と賃貸

長文になってしまいました。
時間がある人だけどうぞ。





~~~ 以下 本文 ~~~

家を買えば勝ちといったような記事を見て、ずいぶんと偏っているなと。
家に関しては、その人や世帯の生活次第では、持ち家がいい場合もあれば、賃貸がいい場合もある。
どちらに正解もなく、条件によって、変わるという話。


それを賃貸がいい!、持ち家がいい!と強弁するのは、非常に滑稽でしかなく。
自分は、こういう条件および理由で持ち家がいい!賃貸がいい!という話にしかならず。
その条件とまったく一致したとしても、考え方次第では、異なる結果になることも。


自分の場合は?と言うと、持ち家派です。
それも、住宅ローンではなく、キャッシュでの支払いをする派。
結構レアかもしれません。
※今思えば、住宅ローンにしておけばよかったかな。ちゃんとメガバンクの審査は通ってました。銀行マンにキャッシュあるけど、住宅ローンを組むべき?と相談したところ、数名からメリットが小さいからキャッシュのがいいと思うとの回答を得て、ローンを止めました。ただ、自営業を始めると、自宅&事務所のうち、住宅ローンも按分して経費にできるらしく、それを検討していなかったのがちょっと痛かったかな。
※キャッシュがあるからと全額支払うのはよいですが、残りのキャッシュの多寡を考慮する必要があります。全額支払って、もう無一文では話になりません。最低でも数千万円くらいのキャッシュが残るなら、ローンを組まずにキャッシュでという話になると考えています。手持ちがないというのは、いろいろときついです。お金なんて、いつ何時、それも大きな金額が必要になるか分かりません。まぁ、そんなことは殆どないとしてもです。

そうそう、住宅ローン減税によって益があるから、という言う人がいます。
嘘じゃないけど、キャッシュが十分にあるなら、止めておいた方がいいと思います(上の銀行マンからの説明もありました)。
そもそも、住宅ローンを借りる場合、それに手数料がかかります。
住宅ローン減税と手数料とを比較したとき、若干住宅ローン減税が多いかな?くらい。
殆どプラスになることはありません。
手続きの手間をどのように考えるかにもよります。
また、固定金利、変動金利のどちらで借りるかにもよります。
殆ど利益とならないのなら、借りる必要がないでしょう?というのは、上記銀行マンの言でしたが、自分もそう思っていたので借りなかった感じですね。
益になるから借りるべし!という人は、机上の空論じゃないかな?とおもったり。


賃貸の場合、将来年を経た後も借り続けることができるか?というのが最大の問題になりそうな気がします。
老人には貸したくない!という大家さんもいる訳で。
孤独死などを考えると、独居老人に貸したくない!という言い分は分かる気もします。
また、サラリーマンを引退し、年金程度しか収入がない人は、病気や怪我などで支払いがきつくなる場合も。
年経れば病気にもなりやすくもなります。医療費って小さいようでいて、小さくない場合も。
国民年金だけだったりすると、支払いがきつくなることは少なくないことも。
お金の問題で解決できない、借りたくても貸してくれる部屋がない!、これが一番きっつい。


持ち家の場合は、その住居費用ですね。
どんなに安い物件でも、そこそこ利便性のよい街を選ぶなら、相応額かかります。
数百万円とかではなく、数千万円。
そう、人生の長い期間、30年や35年といった期間、住宅ローンを組みつつ、支払い続けるということです。
その支払額が無理ない住宅ローン額なら問題になることはないのですが、結構キツキツの場合、住宅ローンで詰む!といったことも。
そんなニュースは珍しくもなく、どうしてそんな無理をした!とツッコミを入れたくなるような話も。
何千万円もする物件を頭金もなく、そして35年間、ボーナス時も支払いをするとか、、、
余裕ない生活は、いろんな意味で破綻しますよ?と言いたい。
個人的には、2000万円前後の中古物件から始めて、資金に余裕ができたら売却してステップアップといった感じで徐々に、そして無理ない形で住宅を購入といった感じが良さそうと思う次第。
間違っても、タワーマンション最上階、1億円以上!とかしないように。あんなの一般市民からするなら、宝くじや遺産相続で大金が入ったとき以外は検討すらしちゃいけないだろう!と。


賃貸にしても持ち家にしても、最後は、自分の資産状況次第。
身も蓋もない話ですが、それだけだと思います。

いつでもちょっとした住宅を購入できる資金を保有しつつ賃貸
とか
無理ない住宅ローンで、ちょっと妥協した中古物件
とか
そういうのが正解に限りなく近いのかな?と思ってみたり。


どちらを選択するにしても、それが自分の身の丈にあった住居である!と断言できるような、そんな住まいに住めるといいなと。

なので、持ち家がいい!とか、賃貸がいい!とか断言するような人の話は、話半分でスルーしておけばいいと思います。
自分自身じゃないのだから、まったく同じ住宅に関する条件になるなんてことはありませぬ故。


●おまけ
不動産は、負動産。
たまに聞くフレーズですが、そのとおりの場合も多いのかな?と考えています。
自分は、祖母が亡くなったとき、明治時代の古い平屋を相続したのですが、これを手放すのがかなり大変でした。
関東の田舎、その街の中心ではあったのですが、自分を含め誰一人そこに住みたいと考えている人はおらず。
手放すにしても、そんな古民家のような家に住みたいと考える人はいなかろうと。
結局そんなに大きくもない古い家を更地にして手放しましたが、完全に赤字。
昔と違ってゴミの分別などもあって、解体コストも上がったらしく、7桁近くかかりました。
※ 住宅あるまま、市役所に贈与することを相談しましたが、明確に断れました。ま、そうなりますやね。

どんなに利便性のよい物件だったとしても、自分の現在の生活にマッチしないことには話にもなりません。
例えば、今の住居より新しいとか、広いとか、会社や学校に近いとか。
また、売却や賃貸に回すにしても、手間暇がかかります。
※個人的には、よっぽど条件が良くない限り、賃貸より売却がいいと思います。ちまちま資金が入ってくるより、一時金としての大金のが使い勝手がよい場合が多いので。手間暇と見合う賃料があるのか?それを考えてみるといいかと思います。結局、手間暇を削って、業者に全部委託すると手数料分手取りが減ります。自分で全部するなら手数料はなくなりますが、問題があったら全部自分で対処する必要がでてきます。メインの仕事を持っていたら、こんな金額じゃやってられね!ということだってあるかもしれませんしね。

負動産の、、、じゃない不動産を保有する場合、首都圏の利便性よい街の駅近くを選ぶしかないかと思います。
そこに20年後にまだ住みたいか?と自問してみると面白い。
おぉ~!住みたいぜ!というような物件なら問題ありません。
そうそう、利便性以外にも希少性も住宅には重要な場合があります。
地域のランドマークとなるような物件は、目立つと共に、欲しいと思う人が相応数いることに。
何年後どころか10年以上経っても思いの外に価値が下がらないということも。
そういう物件を保有しているのなら、賃貸に回すにせよ、売却するにせよ、手間暇はかかるにしても負担は小さく売却できるかもしれません。

なお、どんな物件がいいの?と問われるなら、、、
・JR路線を含むハブ駅。山手線、中央線、総武線などの人気ある路線であると超望ましい。
・JRに加え、私鉄や地下鉄などの駅にも近い(5分以内。できれば3分以内)。
・駅直結ならなお良し!
・湾岸の東京駅から数km以内といった物件もそれなりに(銀座東の物件に住みたい!笑
そんな感じ。
ただ、東京でそういう物件を探すとなると、間違いなくタワーマンションになります。
そして、これが高いのなんの。
何回も駅直結のタワーマンションのモデルルームに行きましたが、、、
1m^2が100万円以上。坪330万円、が最低ライン。
首都圏のマンション価格はここ数年で値上がりしたこともあって、今となっては坪400万円でもきつい感じ。500万円だせば、部屋を選べるかも?といった感じ(人気のない北向きや低層階なら、安く入手も可能でしょう)。

ま、無理。
こういう物件は、モデルルーム見学で楽しむのがいい感じです。
結局、利便性良い、誰もが欲しいと思う物件は、誰もが欲しいと思うだけに安くない。
住宅に1億円支払えるのは、金融資産が2億円くらいあればいけるかも?といった感じですね。
1億円の住宅を買って、金融資産が1億円あるなら、もう大体は大丈夫といった感想をば。
なかなか普通は無理なんですけどね。

今微妙すぎて話もならないオリンピック選手村跡地の晴海フラッグ。
ここ人気のないような場所だと比較的安い物件もありました。
1回だけモデルルームに行きましたが、当時(今もかな?)、タワー棟は売りに出されておらず。興味が殆どありませんでした。
そもそもこのコロナ禍で、オリンピックがどうなるかも不明です。
残りの棟も売りに出されるのか?そもそも、いくらくらいの金額が提示されるか?よく分かりません。
あそこは、間違っても利便性が良いと言えない感じの場所です。
湾岸ではありますが、ある意味陸の孤島のような、周りに何もない。
勤務地が例えば新橋とかなら、歩いて通勤などもできるでしょうから、選択肢に入るかもしれません。
バスは走るようですが、交通手段としての鉄道の最寄りの駅が遠いのは、致命的に感じます。
値段がもう少し安ければ、検討する余地もあったのかな?いや、ないか。
面白い物件ではありましたけどね。
※今は、もう諦めモードですが、銀座東の物件が面白いと思っていました。また、台東区や中央区で、御茶ノ水や秋葉原が近い街も面白そうと思ったことも(あまり物件はありませんでしたけどね)。
※港区は、一度だけ予約もなしにモデルルームに入ったことがあります。ほぼすべてが億ションでした。あ~、、、無理。と値段表だけもらって帰ったことが。億ションを購入するのって、どんな人が多いんでしょうか?。地元の名士や投資で大きな利益を得た人とか?。ヒカキンのようなYoutuberかも?^^

●おまけ2
もしマンションを保有しているのなら、
・ノムコム
・おうちダイレクト
などに登録していると面白い。
例えば3000万円で購入した物件があったとして、その価値が3500万円なのか、2500万円なのか、金額を提示してくれるから。
自分が購入した価格より上がっているなら、その物件は皆が欲しいと思っている物件の裏付けになるということ。
とはいっても、その価格通りに売却できると思うのは時期尚早です。
概ね指針となる金額というだけで、気長に待ってでもその価格で売却したいのか、早く売りたいから少し値下げしてみるとか、強気に高めで売却を検討してみるとか、いろいろと考えてみると面白い。

なお、物件成約価格の売買手数料は、3%+6万円(これは、交渉できます)。
3300万円で売れるなら約100万円手数料がかかることになります。

全部自分でやるなら、その手数料をなくすことはできますけど。
依頼したほうが楽といえば楽。広告打つとか、見学者を調整するとか、自分でやりきれないと思うだけに。


●今日の1枚
浅草の神谷バーのグラスに並々と注いだ烏龍茶。
ウイスキーじゃありませんよ?
おいしゅ~ございました。
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  1. 2021/02/15(月) 03:53:53|
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  3. | コメント:2
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コメント

けむけむさん

不動産は、負動産。 ⇒全く正しいと思います。 売買や賃貸用の不動産は資産ですが、住居用の不動産はコストでしかありませんから。

私は栃木の田舎暮らしで、40年前に親父が建てた戸建てですが、昔ながらの職人さんが太い原木をたくさん使って作ったのできちんとメインテすれば自分の代どころか100年は住めるかもしれません。東日本大震災でも全く問題なかったです。まあ自分としては若い時は都会の便利な高級マンションに住んでみたいと思ったことはありますが、緑の環境と新しい市街が共存する今の暮らしもよいかなと思っている次第です。娘夫婦が東京の江戸川区にいるので、首都直下型地震やスーパー台風水害など起きないか心配しています。

ところで、WTI原油が高騰してますね。けむけむさんは相当益が乗っていると思いますが、私は評価損が5%位になってきたのでそろそろ売り時も考えて見ていきたいです。 中東の動きや景気回復期待が背景と言われていて、チャート的には80ドルくらいまで跳ねる可能性も感じますが、まあほどほどで厄介払いしたいです。 株もコロナ禍以降2番底なしに上がり過ぎたので今から買うのも難しいので次の投資先を悩んでいます。
  1. 2021/02/15(月) 11:15:39 |
  2. URL |
  3. Toshi #-
  4. [ 編集 ]

> Toshi さん

江戸川区とは、いいところに住んでますね。ディズニーランドが近い(年間パスポートあると楽しそう)。

WTI原油先物、今日はねてますね。
今、2つある原油先物を見たら、15%、22%ほど上がって、合計で約185万円の含み益がありました。
強欲(というか、他のマイナス分と相殺するためにも)なので、500万円(税引き後400万円)まで引き続き保有していくつもりです。

2番底なく、なんか随分と上がってしまった株。日経平均は一時期3万円に達したとか。
買うタイミングを完全に逸した感じです。

約1年半くらい前からずっと見ていた信越化学工業やキーエンスなんて面白そう!と思っていました。
ですが、随分と上がってしまって、買うタイミングとして今ありなの?と。

別記事にした和民は、今日大きく株価を下げて、売り抜け失敗しました。
しばらく保有することになりそう(プラスマイナス0で売り抜きたかったんですけどね、失敗です)。

株に関しては、売るだけ売って、しばらく様子見もいいかも?と考えつつあります。
どこかで流石に反発があるんじゃないかな?と思いつつ。
  1. 2021/02/15(月) 11:57:13 |
  2. URL |
  3. けむけむ #RaJW5m0Q
  4. [ 編集 ]

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