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けむけむの投資日記

首都圏のマンションなんて2極化が進むのは言うまでもない話

当たり前すぎる話なのですが、人口が減っている日本において不動産需要がずっと右肩上がりということにはなりえません。

需要と供給の話です。
誰もがほしい物件は、値段が上がらないまでも下がることは少ないでしょう。
逆に利便性があまり良くない物件は、下がっていくことはまず間違いない。

なので、、、
1)都内の大きな駅に近い(5分以内)
2)築浅
3)大規模マンション(タワーマンションも含む)で有名なディベロッパーが開発
の上記3つを満たすなら、少なくとも10年くらいはあまり価値が下がることはなかろうと。

需要なんて大きく考える必要はないんです。
たかだか1000人(世帯)くらいがほしいと思い、そして値段相応と判断できる物件なら、需要はこれからも無くならない。

ただ、注意する点も少なくないのも事実。
A)豊洲や東雲などの湾岸は、供給過多で値下がる可能性も考慮するべき
B)現在、割高感があり、5~6年前なら値上がりも期待できたが、今はよほどのことがないと難しい
C)昔のように駅近物件が、特に駅直結物件は、ほとんど出てこない
そういうこともあるんだ!と理解しておくことは重要です。


メリットの3点は、言うまでもないようなことではありますが、、、
利便性につながる1の条件は、ほぼ必須です。
むしろ、この1の条件を満たさないのなら、かなり妥協した安い中古物件で凌ぐといったことがおすすめ。
※田舎で駅から遠く、古い物件。でも1000万円台で購入できる!とか。
この条件を満たさない物件に資産価値を求めてはいけない!と言い切ってもいいくらい。
10年後ならともかく、20年後、30年後に相応の値段で売却できるなんて期待してはいけない!
考えてみれば簡単に分かるんですよ。
古くて利便性が良くない物件を数十年後に欲しいと思うかどうかを想像すればいいだけ。

2は、新しければなんとでもということではありません。
ただ、古いより新しい方が、設備なども含めて条件が良いのは確か。
その程度。

3は、対応その他の話が楽ということ。
ただ、過信は禁物。
たまに外れを引くこともあります。
大規模な300戸を超すような物件の場合、いろいろと設備があったりします。
そして、何よりも、組合関係の順番は1回やれば二度と回ってこないくらい。
あれ、面倒なんで、やりたいというなら別ではありますけど、回ってこない方がいい。


で、デメリットの方。
Aの供給過多は、結構馬鹿になりません。
その地域にマンションがほとんどなく、高値売買があったとしても、
数年の後、たけのこが如く、にょきにょきと新しいマンションが建つようなら価格は下がっていきます。
これ、実際に体験しただけに、そんなの思いもつかなかった!と嘆いたものです。

Bは、5~6年前に比べると首都圏のマンションだと3割程度は上がっているでしょうか。
これ、高止まりじゃない?という感想ですね。
昔は5000万円もあれば、とりあえず選択できるマンションはありました。
ですが、今だと5000万円ではスタートラインに立てる?ってレベルです。
最低でも6000~7000万円くらいは欲しい。
そう、70~80m^2くらいで利便性よい新築マンションを探そうとするなら。

Cは、もう空いている土地がないということ。
首都圏で駅直結の物件ともなると、もうタワーマンションくらいしかありませんが、ほとんど出物がありません。
そして、たとえあったとしても発狂したような値段だったりもします。
昔は、条件さえ合えば買うことも視野に検討する!
それが今では、
新築マンション、駅直結のタワーマンションはすごいね!
と見て楽しむだけに。
1億円くらい、それも比較的余裕な資金で購入できそうなら、視野には入るでしょう。
そんな人(世帯)は、今であっても多くはありません。


結局何が言いたいの?というと
これから日本の人口は減って、物件価格は下がっていくから、今は少し待ったほうがいいんじゃない?
という意見に対して、
2極化が進む今、利便性良い物件が下がることはない。資産価値も望めないような物件ならそのとおり。
低金利も相まって、無理ない資金繰りで購入できるなら、特に待つまでもないのでは?
という、自分の感想。


【今日の1枚】
今日もネタなし・・・
なので、ぽっぽっぽ~~~~
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