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けむけむの投資日記

属性がない人の住宅ローン。いろいろと聞いてきて

サラリーマン時代なら、そして勤続20年を超えていた去年までなら、5000万円どころかそれ以上の審査も通っていたでしょう。
数年前、実際に5000万円以上の審査を通した結果からの推測ですが。

ですが、専業投資家という、いわゆる無職の場合、これが全く違います。
当たり前の当たり前ですが。

そうなると、専業投資家、個人事業主等になって、どのようにすれば住宅ローンを組めるかというと・・・
2~3年。これは銀行によって違います。

そもそも今になって住宅ローンを調べ直しているかというと・・・
今年のソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの雑所得があまりに大きかったため。
控除は、全部合わせても数万円。
経費は、購入した書籍、セミナー等の交通費、振込手数料くらいです。
書籍は購入しておらず、またセミナーに多く参加したといっても数回。
振込手数料は、限りなく支払わないように行ってきましたので、1万円も行きません。
け、経費がないんですね、これが!!!

サラリーマンを卒業した時点でローンなんて組めないことは重々承知でした。
ですが、雑所得の大きさによるいろんな税のUPにちょっとゲンナリ。
如何にして、利益の圧縮ができるかで考えた時、取りうる手段は大きく2つ。

1)他の雑所得の経費と合算する
→ 経費で落とすために無駄遣いは、本末転倒。必要かつ相殺できるならこれほど便利なものはありませんが
2)住宅ローンや賃貸などの費用を経費(按分する)として計上する
→ キャッシュで住宅を購入した時点で、かかるコストは、固定資産税と月々の光熱費等くらい。雑所得の5%にも満たないです。

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで上げた利益のほぼ全額が課税所得になります。
去年の雑所得は400数十万円です。
例として、400万円の雑所得ありで他の収入なしの状況と、収入完全になしで比較すると年間で40万円くらい違います。地方税も凡そ40万円。
これが申告分離課税との超えられれない差なんですよね。申告分離課税なら所得0にできますから。

今年の収入がソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングだけで400万円の課税所得なら、80万円近く税を支払うことになります。更に、400万円に20.42%の所得税もかかります。こちらは他の収入がなければ6~8割は還付されるでしょうけど。

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで400万円の利益があった。
税や社会保障費がかかり約100万円がかかった・・・。


いや、この400万円を限りなく0円にできないものか?!
例えば、iDeco。上限こと、月々68000円、年間81.6万円を控除できるように・・・
例えば、家賃や住宅ローンを按分して、それを経費に。月15万円の賃貸なら年間180万円。按分で半分するなら90万円。
例えば、仮想通貨で一発狙って、出た損失を相殺する・・・(これ本当にできるかは税理士や税務署に聞いてください)。

なんて、いろいろと考えてみましたが。
iDecoと家賃に関しては現実的にありかもしれません。
特にiDecoは将来受け取ることができますので、60歳にならないと受け取れませんけれども。

そうなると家賃がいいかな。20万円のちょっと豪華なところに住むなら、もっと大きく利益を圧縮することができます。
ですが、かかった費用以上に戻って来るものでもありませんから、ヤリすぎは本末転倒になります。


とりあえず、複数の銀行に行って確認した限り、以下の結論に。
・2~3年の確定申告が必要。3年後にローンが組めるかもということ
・利益の圧縮を直ぐにでもしたいのに、早くても2年後。
・そもそも、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングを企業して事業所得にするにしても、それがローン審査時に問題ないかというと、銀行次第

うん、そうですね、駄目ですね!

既に家を保有し、節税の観点から住宅ローンを組みたいと考えている私はかなりの異端です。
節税を考えないのなら悩む必要もない話です。
※逆に自営業の方々のローン審査はかなり大変。利益を圧縮すればローンは借りれない可能性は高いですし、逆に圧縮しなければ税は高くなりますから。

【今日の1枚】
恵比寿にあるエビスビール記念館で頼んだビール。
3つのビールのお試しセット。これ2コインこと800円。
今までビールがあまり好きじゃなかったのに・・・ということを反転させてくれた一品。
ビール、やっぱり泡が違うとまったく口当たりが違う!。
近くに寄って、かつ車や自転車じゃない場合は、寄って飲むことにしています。よっぱらい運転は禁止です!
IMG_20181202_145356_R.jpg

以下は、エビスビール記念館のリンクです
「エビスビール記念館」



~~ おまけ ~~
マンションを1回売却したことがあるのですが、その時に申し込みがあったのは自営業の方でした。
確定申告で利益を圧縮しすぎて、結局ローン審査が通らず。
私自身も売却が決まらず、がっかりした記憶があります。
利益の圧縮は考えもの。特にローンをするときは、ですね!
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・2017年12月:4,044(確定)
~~ 2018年 ~~
・2018年01月:4,653(確定)
・2018年02月:161,670(確定)
・2018年03月:114,788(確定)
・2018年04月:451,040(確定)
・2018年05月:210,349(確定)
・2018年06月:424,879(確定)
・2018年07月:543,996(確定)
・2018年08月:486,176(確定)
・2018年09月:378,491(確定)
・2018年10月:477,878(確定)
・2018年11月:482,586(確定)
・2018年12月:419,039(確定)
~~ 2019年 ~~
・2019年01月:370,902(確定)
・2019年02月:444,802(確定)
・2019年03月:377,474(確定)
・2019年04月:373,030(確定)
・2019年05月:421,843(確定)
・2019年06月:346,191(確定)
・2019年07月:237,732(予定)
・2019年08月:237,443(予定)
・2019年09月:225,406(予定)
・2019年10月:168,451(予定)
・2019年11月:167,103(予定)
・2019年12月:167,398(予定)
~~ 2020年 ~~
・・・

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