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けむけむの投資日記

湾岸のモデルルームを見ての感想

先日、晴海のタワーマンションのモデルルームに行ってきました。

目的は、投資も兼ねた新しい部屋を購入する妥当性の検討です。

今住んでいるマンションは、利便性が非常によい反面、リタイアした今はその地域に住む必要がなくなっています。
DoorToDoorで30分というのは、通勤や通学があってならでは。
専業投資家となった今では、関係がない話です。

そうなると、今あるマンションを売却した後、比較的安価な物件に引っ越しをすることも考慮した物件の購入はありかなしか?でいろいろとマンションを検討しています。

その検討で一番難しい半面、一番悩み、そして決断しなければいけないことがあります。

そう、利便性をどこまで重要視するか!です。

山手線や中央線、また各種地下鉄の駅に直結と言わないまでも、徒歩3分以内は強力です。
それは、利便性がよいという一番の目的もさることながら、資産性が維持できるため。

※ここで、少し脱線。コンビニエンスストアは、それこそ徒歩数分でなければコンビニエンス(convenience:利便性)ではありません。歩いて5分もかかるの!?と言うと、冗談?と問われかねませんが、事実利便性に慣れるとこういう発言は多々出てくる。地方で車がないと生活できないなんて話もそうなら、夜遅くまでまた土日も店が開いていないことに文句を言うのも同じ。一度人は、利便性が高い生活になれると、元に戻れないという話です。


晴海、豊洲、東雲などなど、湾岸の物件を見ていて思うのは、やっぱり駅から遠い物件が多い。
また、タワーマンションともなると建物以外にも広大な敷地があります。公園のようなものだったり、自身のマンションの敷地から出るのだって数分かかることだって珍しくもない物件すらあります。

駅から遠いは、資産性を高いまま維持できないと考えている自分からすると、湾岸のマンションは今の価格だといろいろと見合わないのだろうと考えています。


さて、湾岸のマンションといえば、オリンピック選手村の跡地のマンション群があります。
ここ、利便性があまり良くないこと、非常に多くの供給があることもあって、湾岸物件としては非常に格安になるとの話もあります。
評価として高くなり得ないと考えている物件ではありますが、これらが中古や新古で格安に出てくる場合もあるのではないかと考えています。

ここの問題点は、改めて自分が言うまでもないのですが、土壌汚染問題や不便な地域があります。
前者の土壌汚染問題は都が対策を行っているようですが、それをどこまで気にするか・・・
不便な地域というのは、どこまで我慢しきれるかの問題かな・・・

専業投資家やリタイアした人が終の棲家とするには問題となるとしても、元気な内はここに住むといった選択肢はあり得るかな。
そして不便といったところで、それは湾岸や山の手線内の地域との比較でしかなく、それ以外の物件とは比べるまでもなく利便性がよいかと。

問題は値段。
これに尽きます。

坪単価300万円程度では、食指は動きません。
250万円?いやいや200万円!
と、そう、中古や新古でこれくらいの価格が出てきたら面白そう。
70m^2で4000万円台なら面白そう。
さて、開発を含めて先の話です。
中古にしても新古にしても10年くらい先。

アンテナを立て、今年から始まるであろうモデルルームや資料請求等を行い、相場観を養いつつ、面白い物件があったら購入も視野に入れるというのもありかなと考えています。

今のところ、見ているだけ・・・ということになりそうではありますけれども。
※総じて思うは、今の相場の2~3割安いのが本来の市場価格じゃないの?と思っています。上がりすぎています。
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