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けむけむの投資日記

都内タワーマンションの坪単価を計算して、がっかりするの巻

駅徒歩5分以内の駅近、または駅直結のタワーマンションの場合、坪単価が洒落にならない金額になります。

数年前、そう4~5年前なら坪単価300万円もあり得たのですが、今はなかなか難しい。

そもそもタワーマンションなら何でもいいという話ではありません。
沢山作られるタワーマンションにおいて、資産価値が下がりづらい、リセールが容易な物件である必要があります。

今は、4~5年くらい前に比べて新築マンションは、2~3割上がっています。
東京オリンピックを控えるとしても、今は少々高止まり。
上がる可能性は否定しませんが、現状維持程度と考えています。
なので、利便性がよく、地域のランドマークとなり得るタワーマンションのみが、その資産価値を大きく下げずに済むというもの。
こんな話は、私が言うまでもなく、多くの人が言っている話です。
※江東区の湾岸のタワーマンションは、少々供給過多と考えています。この供給過多が本当に厄介で、これがあると一気に物件の売買が難しくなります。また、タワーマンションは、小さくても300戸、大きければ1000戸以上ともなります。そんなマンションが多くできれば、部屋がないということはありえません。寧ろ中古物件も多くあり、選り取り見取りと言わないまでも選択肢に困ることは少ない。


昨日モデルルームに行った物件は、中央線沿線のタワーマンションでしたが、安いところで坪単価350万円。
プレミアムなる最上階とその下は、600万円を超えています。
最上階の発狂した物件はともかく、坪単価350万円は地味に高い。
50m^2程度の広さの物件でも、5000万円を超えてしまいます。
この広さだとシングルかDINKSがメインとなります。部屋の間取りも1LDKや2LDK程度。
1つ1つの部屋も小さければ、リビングも広くありません。


ですが、過去の経験から考えるに、不動産業で資金を回すことを考えると、この程度が限界。
賃貸に回せば概ね20万円弱。18万円くらいで貸したとして、業者委託で10%、月々16万円程度の収入となると、年間で約200万円。ペイするのに超概算で25年です。
ただ、そのマンションで一番小さく、一番不都合(北向き、低層、隣にマンションがあり眺望が悪いなど)だとしても、金額が安いというのは正義です。そう、タワーマンションのメリットの小さくない要素の1つとして利便性があります。
ちょっと北向きで寒かろうとも、眺望が悪かろうとも、そしてヒエラルキーが下だろうが関係ありません。賃貸で借りる人はそこに一生住むわけでもありませんから。


投資案件で考える場合、やはり値段は一番重要な要素です。
どんなに坪単価が安かろうとも、1億円近い物件はそうそう売れるものでもありません。
逆に言うなら、単価が安くまた、入居率が高くなるような物件なら、結構なんとかなると。


一番条件が悪かろうとも、一番安い物件。
特にマンションによっては、人を集めるためのパンダ住居という位置づけの物件もあります。
坪単価を含めて、周囲の住居より何百万円も低い。まぁ、条件は少々悪い場合が多いですが。


ちょっと話が変わります。
新築マンションの場合、ディベロッパーの広告費等、いろんあコストが上乗せされ、購入した当日に売却してもマイナスとなることが多いです。ですが、上記のパンダ住居の場合、それが少ない。
更に言うなら、同じマンションで考えると、新築販売時の価格差ほど中古時の価格差が少ないと考えています。
新築販売時の価格差が縮まるということを意味しています。

タワーマンションの場合、少々条件が悪かろうが、利便性という立地に関しては同じマンション内なら、そこまで大きくありません。
マンション出て、最寄りに駅に行くにしても、店舗に行くにしても、上層階とか下層階の違いなんてエレベータ待ちの差くらいです。気にしなければ、大きな問題になるものでもありません。


タワーマンションの高止まりの状況をして、がっかりするのに慣れつつあります。
1LDK程度の5000万円前後の物件なら面白いと思う半面、やはり難しいなと。

もし、資金を借りれるなら、今の部屋からそちらに引っ越すし、今のマンションを売却・・・という選択肢しかないのかなとも。


今まではファミリー向けの65~85m^2の物件ばかり追っていましたが、今後は、40~55m^2の物件を追っていこうと考えています。ただ、そうは言っても坪単価300万円前後が限度・・・。それ以上はそもそもローンが組めない可能性の方が高く、お呼びじゃない・・・という感じになりそうです。


さいごに。
不動産投資をするなら、新築マンションは止めておいた方がいいです。中古がいい。ですが、中古は良い物件に出会えるかどうかがなんとも言えません。
不動産クラウドファンディングの方が気楽です。でも、不動産でもっと気楽にやりたいなら、リートや投資信託(リート)でもやっていたほうが流動性や法整備の観点から都合が良さそう。

長々と記事を書いてきましたが、今のマンションを売却して代わりに住むという観点以外ありえない。
そうなると実質不動産投資ではなく・・・
何がいいたんだ!と思うような記事でした^^;;
少しは興味あったと思われた記事なら、ぽちっとお願いします。
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