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けむけむの投資日記

来年のソーシャルレンディングへの投資計画を考え直す

今日から冬休み。といいつつ、来年から専業投資家となる予定なので、毎日が休みになるかもしれません(残り有給消化で出勤なんて数える程で終わるかと)。

さて、昨今のソーシャルレンディングの延滞問題。
個別のファンドだけの問題なら特に何を言うつもりもありません。
ですが、グリーンインフラレンディングとガイアファンディングのように事業者全体にもなると駄目ですね。
※みんクレやラキバンも


今年、相応数のファンドに投資をしてきましたが、問題のあったファンド、また自分がこれは今だと大変かな?と思ったファンド等より、来年は以下の方針としたいと考えています。

【来年のソーシャルレンディングへの投資方針】
1)ノンリコースローンには投資をしない
2)担保や保証があるファンドの場合、その評価の妥当性より、第三者に鑑定がないものは基本投資しない
3)マンションへの投資するファンドへの投資をしない
4)遠くない未来にファンドの情報公開がなされたとき、情報公開されたファンドへの投資を優先していく

1と2は、maneoの川崎のファンドで懲りました。
ノンリコースローンは、投資先単位に限定した貸付方法です。上記川崎のファンドのように問題が発生してもその問題は、そのファンド内でクローズします。評価が杜撰で担保価値が市場相場通りに行われていなかった場合、問題が発生しても他の事業などから資金を調達して返却するといったことはありえません。それがノンリコースローンです。
数十億円で購入した、またはそれを+αして売却しようとしている。その額をして評価額とみなす。
これ、貸付先が高値つかみしていたり、ただの願望であった場合、予定通りに事業が進まなく、結果売却しようとしても担保になりえない可能性が高くなります。まさに川崎のファンドがこれ。
不動産鑑定士や鑑定を行う企業によって評価がされない限りすくなくとも大型のファンドには投資をするつもりはありません。

不動産鑑定とソーシャルレンディングとが合うとは思っていません。
少額なファンドにおいて、そのコストが見合わないことだってあるでしょう。
すぐにでも資金が欲しい貸付先が鑑定を待つ時間すらないこともあるでしょう。
ですが、大型のファンドなら上記制約も減ると思う次第。有効に不動産鑑定をして個人投資家たちを安心させることができるファンドだけ、投資をして行こうと考えている次第です。


3のマンションの件は、ちょっと市場がきな臭いと考えているためです。ここ数年で上がりすぎました。そして調整局面になっていると思っています。今もマンションは多く作られており、供給過多じゃないのか?と思っているところがあります。
オフィスビルに関しては今までどおりに投資を考えています。マンション、特に首都圏のマンションは、怖いと感じている次第です。


4については、そのファンドの投資先の妥当性を自分で評価しつつ投資をしたいと考えているためです。
上の川崎のファンドじゃないですが、川崎といってもとても広く、川崎区のように海よりの地区もあれば、麻生区や多摩区のように山に近い地区もあります。情報公開されず川崎のファンドと言われても千差万別すぎて評価しようもありません。
また、例えば港区は赤坂のマンションへのファンドがあったとしても同様です。赤坂はそこまで大きい地域ではありませんが、それだって道路付けや人の通りが多いところ、閑静なところなどいろんな場所があります。その評価はこの地域の市場価格が高いこそ、大きな違いとなってきます。赤坂をイメージしていたけど、赤坂といっても不便なところだったとは、、、ということだってありえますから。
この件に関してはある程度割り切りというか、事業者を信用するというか、そういうことになるのだと思います。ただ、今後ファンドの投資先の情報公開がされていく中で、そのようなファンドを優先して行っていくということで考えています。

※投資で、投資先を信じて行うって、ビジネスライクじゃないよね、、、と思いつつ。とはいえ、セミナーや情報公開を通して、あの社長は信じられるから、資金を投入する!と言うのは十分ありなんだと考えています。


さすがにもうどの事業者もファンド募集もなかろうと思っていますので、年末年始は美味しいものでも食べながら、来年の準備でも。あ、年賀状書かなくては!?



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・2019年04月:¥373,030(確定)
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