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けむけむの投資日記

【東京散歩】東京→新宿(SBISL案件?を彷徨う)

昨日の今日で、再び東京散歩。
今日の主目的は、SBISLの「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」の内、東日本橋エリアの視察。
このファンドでは、東日本橋エリアとだけ表記されており、具体的な物件詳細はありません(まぁ、監督省庁からの匿名化の解禁がなされるまではこんな感じが続くかと)。

ですが、ファンドの担保の概要には、「最寄り駅である都営地下鉄浅草線東日本橋駅からの所要時間は徒歩約3分」とあります。
それなら、この辺だろう?と予想を付けて見てきたという訳です。

あと、自分の目的である秋葉原ヨドバシと新宿の家具店に行きたかったのもあり、今日は13~14kmくらいの距離でしょうか。
東京駅には13時40分くらい、新宿には18時半くらいでしょうか。途中いろいろと寄ったため、時間がかかっています。
散歩だけ主に歩きまくれば3時間程度の距離となります。

●お散歩コース。主目的の東日本橋あたりを重点的にうろうろしています。それ以外は寄るとこ寄って、ひたすら歩くだけ。皇居の半蔵門を超えた辺りから足がちょっと痛いかも?って感じになって、新宿の目的はパスしようか考えましたが、4km程度と分かったのでそのまま歩き続けました。連続はいかんですな!疲れます(笑
20181125_東京散歩_東京から新宿_R

●出発点の東京駅。日本橋の方の出口から出ています。
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●すぐに日本橋到着。橋の、、、これは獅子かな?
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●目的の東日本橋駅に到着。東京駅から少し早めに歩いて30分くらい。徒歩で30分なら利便性はかなりいいと言えるかと思います。この東日本橋駅周辺の感想としては、コンビニが多い!、飲食店も多く、シングルやディンクスにとっては便利。ただ、自炊をメインで質素な生活をしたい人にはちょっときついかもしれない(ここに住んで自炊はないかも 笑)。最寄りの駅は都営浅草線の東日本橋ですが、総武本線の馬喰横山駅や日比谷線の小伝馬町駅や人形町駅などもあり、少し歩くにせよ大した距離でもなく。通勤に困ることはなかろうと思います。
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●周辺路地その1。大通りと違いちょっと路地に入れば、静かなもの。小さめなマンションや会社用のビルなどが沢山あり、そのうちの1つが立て壊し&建築といった流れになるんだろうと思います。14.3億円の内どの程度が東日本橋の物件の貸付比率かわかりませんから何とも言えませんが、単純に半分とするなら約7億円。あまり大きい物件ではなさそう。そもそも、シングルやディンクス用の物件となるなら40~50m^2くらいで、1LDKか2LDKの物件でしょう。立地を考えるなら、4000~6000万円程度の売値になるだろうと予測しています。原価を考慮し、そして約7億円で割るなら、100戸以上といったような物件には成りえないと考える次第ですね。ここの下、新富町あたりになると、大手ディベロッパーが沢山のタワーマンションを作っています。何回か、見に行ったことがあるので分かるのですが、近くても全然違いますから。港区に近付けば近づくほど、値段が発狂していきます。昔、港区のマンションのモデルルームに行き、値段表を見せてもらったことがあります。えっと、最低が1億円だったかな・・・あ、場違いなモデルルームに来てしまった!と一瞬で玉砕したのは、懐かしい思い出です(苦笑。※あくまでも私の予想です。違っていても責任は取れませんので、悪しからず。
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●周辺路地その2。隅田川が見えます。
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●周辺路地その3。
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●両国橋から、川上を見ると、そこにはにょきっとスカイツリーが見えていました。
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●視察を終えて、秋葉原に向かう途中でファミリーバザールをしているのを発見!寄り道です!
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●ま、俎板です!。えぇ、以前から欲しかったので1つ購入しちゃいました。桐の俎板。今時は桐の俎板なんてあるんですね!
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●お茶の水手前の昌平橋から神田川を見てみると、そこには丸ノ内線の電車が走っていました^^
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●神田のすずらん通り。未成年の頃から親しんだ町、本屋街。昔はもっと古本屋が沢山あって、ちょっと古い文庫本なんかは4冊100円で売っていたりしました。もう乱読してましたね。1日数冊は当たり前で、本の虫に。今も読書は大好きです。とはいえ、物理的に嵩張るので、人にあげまくっています。ここ1年で1000冊以上上げたかなぁ(売ってもブックオフだと二束三文にしかならないので、人にあげることにしています)。
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●靖国通りから白山通りに出て、あら小学館本社。スピリッツ2000号の記念の寄せ書きが展示してありました。そういえば、小学館の本社建て替えられたばかりなんですが、壊す直前有名な漫画家さんたちが、ガラスに寄せ書きを沢山書いていたのを見たことがあります。こういうの面白いですね!
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●四ツ谷駅を通過。ふと後ろをみるときれいな夕焼け。ぱしゃっ!
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●最後の目的地の新宿に到着。いやぁ、長かったですね!
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さぁて、まとめます。

1)利便性が良いところ、どの駅にも歩いて行ける距離で通勤には困らないだろう
2)飲食店なども多くあり、ついつい外食が多くなるシングルやディンクスにはいいと思う
3)東京駅を始め、都内の有名どころに自転車や歩きで行くことができる

これらはメリットであり、十分に投資に耐えうる物件になるのだろうと予想しています。

ただ、デメリットも。

ファンドの運用期間は30ヶ月です。
ということは、土地にある建物を壊し、建て替えるまで2年以上かかるということを意味します。
首都圏、特に都内限定に話すなら、ここ数年でおバカ?と言いたくなるくらいマンションの価格は上昇してきました。
平均で2割程度でしょうか?場所によっては3割以上もあります。
相場が高くなってきており、売れにくくなってきていると感じています。

30ヶ月、2年以上先、本当に需要がそこまであるのか?
少々懐疑的になる程度には、リスクはあるかと思っています。


まぁ、天下のSBISLだし、大丈夫じゃないかな?と言い切れるのは、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の方でしょう。こちらは鉄板だと思います。ほぼ何が起きても元本は保証されたと思っても十分かと。
ただ、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」は利回りが10%と大きいこともあって、結構危ないことになる可能性もあるんじゃなかろうか?と。


9号はすでに募集が終えたファンドです。
さて、10号ですが、投資というより投機に近い考えで、最悪大きく棄損しても問題ない!といった程度の資金でやった方がよさそうだと思っています(まぁ、以前の記事でも書いていますが)。


さて、今回のお散歩記事はどうだったでしょうか?
面白かったと思う方は拍手をお願いします。

なお、次は、CREAL(クリアル)の都内案件の視察を考えています。
11月28日に開示予定とのこと。楽しみに待ってみようと思っています。
少しは興味あったと思われた記事なら、ぽちっとお願いします。
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  1. 2018/11/25(日) 21:35:40|
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