不動産鑑定士や不動産鑑定を行う企業などより、まず間違いない評価が明示されていない限り、気休めでしょう。
maneoは、気休めとなるケースがあると考えています。
これは、maneoによる遅延発生に関する報告から、そう考えています。
「【延滞発生に関するご報告】不動産事業者CU社向け案件」ここに以下の記載があります。
・・・任意売却に向けた活動の過程において、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもｍａｎｅｏ社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、・・・約２０億円の募集をして、その全てが任意売却で売却代金をもってしてもだめ・・・とは？
それちゃんと評価できていなかったということの証左にしかなりえません。
※評価の記載に（業者買取価格）とあります。買い取り価格は評価じゃないかと。今回延滞したファンドの１つはこの記載でした。
※別のファンドには、（外部専門機関による評価）とあるものもあります。これは不動産を評価する業者か、不動産鑑定士による評価でしょうか？（たぶんそうだろうと思いたいですが）。また、鑑定評価額という記載の場合もあります。これはどのような評価なのでしょうか？よくわかりません。
※maneoの場合、評価をどのように行っているかが、ファンドごとに違っており、よくわかりません。言葉の定義を元に、具体的に評価を出している手順なり仕組みを提示して欲しいところです。
１０００億円突破記念ローンファンドです。
額も大きい募集です。
そんないい加減な評価でいいのか？と言いたい。
maneoには、少なくとも延滞やデフォルトとなったファンドの評価をどのようにして行ったかを説明する責任があると思います。
業者買取価格は、本当に評価として成りうるものなのか？
結局、デフォルトや遅延が発生した時にその評価が正しかったかどうかが分かるかと思います。
評価が１０億円、でも実際に売却を試みたら７億円でも売れない・・・
そういうことが普通にあり得るんだろうと考えています。
延滞やデフォルトが発生したら、ソーシャルレンディング事業者も受け取った資金を返却するといったペナルティーがあるべき。
全額返せというのではなくても、半分返すなど、それくらいのペナルティーがないと、いい加減な審査の上でファンドを作り、その結果失敗したら全てを投資家にということがまかり通ってしまうと。
公正証書があっても、売却して清算するのには早くて半年。１年くらいかかるとの話。
１０億円の評価をしたので、それくらいで任意売却や競売。
だれも欲しい人がいないので９億円。それでもダメなので、８億円。それｄ・・・
いたずらに時間ばかりかかって結局なかなか処理できない。
私も不動産売買をしたことがあるので、ちょっとタイミングが悪ければその相場で売れるはずなのに売れないということはわかります。ですが、人の資金を使って事業をしているなら、お金の確保も大事ではありますが、時間も考えてほしいところ。５億円でいいなら、その場でキャッシュで支払うよ？という人や企業が出てきたとき、売却するという選択肢も考慮して欲しい。そして、その失敗については、再発しないような評価制度を確立して欲しいところです。
たぶん、maneoはダメかもしれないけどね。
最初から評価がなく、保証も担保もないファンドを選択する。
不動産専門のソーシャルレンディング事業者のファンドを選択する。
延滞やデフォルトが発生した後のファンドの清算が速やかかつ妥当な額で完了した実績のある事業者のファンドを選択する。
そういう意味で、maneoは今発生している延滞のファンドの結果を出してもらいませんと。
その結果をして、再度資金を投入するかどうかを判断していきたいと思います。
撤退止む無しは、こういうところから判断しています。
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- 2018/11/13(火) 21:24:29|
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