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けむけむのソーシャルレンディング

首都圏マンションは、もはやパワーカップルしか買えないという意見に賛同

●MONEY PLUS より 以下リンク
「野村不動産、脱「3LDKモデル」が映すマンション市場の変容」

本リンク記事にもあるよう販売価格の上昇によって、手が出ないそんな物件が増えてきました。
モデルルームに行って、いろんな情報を見るも、結局は販売価格です。
どんなによい設備や立地条件だろうが、高くて買えない・・・これ、現状かと。

世帯収入が8桁あるようなパワーカップルが、それなりに節約をしつつお金を貯めて、更に長期ローンを組んで買えるもの。
地方は知りませんが、首都圏、特に東京の物件はそういうことなんだという認識です。

9桁のマンションが買えるか!
というのが率直な感想。

いやいや、すべてがすべて9桁の物件じゃないのでは?と言いたくもなりますが・・・
5000万円を超えた時点で、それきっついです。

ローンは、世帯収入の3~4倍程度が適当と考えています。
世帯収入が1000万円あるなら3000~4000万円が相当ということ。

いや、6倍以上だって大丈夫という人がいるかもしれません。
また、銀行が貸してくれるかもしれません。
ですが、シングルやDINKSならともかく、子供や扶養する家族がいるのなら、余裕がなくなるほど借りるのは悪手だと思う次第。
立派な家に住んでいる。ですが、日々の資金繰りにかっつかつ!。何のために家を購入したか分からなくなるというもの。


コンパクトマンション(60m^2)というのは面白いと思っています。
60m^2で1LDKか2LDK。
私なら上記広さなら1LDKで20畳弱のリビングに洋間が1つ。それでいいかなと。

間取りはひとまず置いておくとして、60m^2なら、5000万円台も十分にありますから。
とはいえ、、、
それでも5000万円です。
都内の利便性のよい物件は、とりあえず、様子見で買うには十分な吟味が必要と思う次第です。
たかいよ・・・


【今日の1枚】
吉野家の株を買ったのは、去年です。
それもあって、始めて吉野家の優待券を入手!
株価が7200円下がっているので、300円☓10枚では、赤字ではあるのですが、ま、そんなのは誤差だ。
気にもならない話。
さて、吉野家以外にも系列会社にも使えます。
京樽でお寿司、またははなまるでうどん、そんな感じで使いそうです。
IMG_20190514_113841_R.jpg

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  1. 2019/05/14(火) 12:01:23|
  2. マンションの話
  3. | コメント:0

タワーマンションの実際の部屋を見学してきて思ったこと

3年くらい前にモデルルームへ行ったことがのあるタワーマンションから、マンションができて実際の部屋も確認できるのでどうか?という連絡があり、行ってみることにしました。

ただ、何枚か写真は撮っているのですが、SNSへのUPは控えてくださいと言われたので、写真はありません。


当時教えていただいたマンションの価格から、ちょっと自分の期待の値段とずれていたこともあって、あまり興味はありません。
ただ、やっぱり実物の物件を見てみるとモデルルームでのイメージとは異なることもあるので、楽しみで。


20数階の角部屋。
1.2億円くらいの物件だったらしいのですが、もうすごくオプションが入ってました。
1500万円くらいかかっているとのこと。そのオプションはそのままお渡しするとのこと。
そう考えると、少し割安?ないない 笑

モデルルームに行ったことある人なら分かるのですが、デフォルトのまま作られた部屋を見たことがありません。
ベットやテーブル、大理石の壁や各種家具などなど、もうこれでもか!これでもか!と作り込みされた部屋ばかりです。
その気にさせるなら、何にもない部屋より、イメージが分かりやすいように、また高級感を上げるための設備があったほうがよい。
でも、それやり過ぎというのも。
シャンデリア風のライトなんていらないってば 笑

20数階から見た実際の部屋であるモデルルームからは、その地域に他に大きな建物がなかったので、すごく遠くまで見えました。
また、線路がほぼ真下で、電車が頻繁に走っているのを見ると、いわゆる鉄道オタクが喜びそうだとも。
※子供連れのお客様の場合、子供が喜びますと言ってました


私がマンションを購入するとしても、その予算は最大でも8000万円くらいです。
それ以上は、現在の資産では無理(そもそもローンを組めませんのでね^^;;)

以前モデルルームで見せていただいた価格表と大きく変わった値段でもなく。
今回は、見せていただいて終わっただけでした。
まぁ、晴海や豊洲などの情報、これからのできる予定のタワーマンションの話など、多くの話題を聞けたので面白かったですね。
1時間ちょっとの滞在。十分に有意義でした。


私自身としては、眺望なんて1週間もせずに飽きると考えており、眺望の優先度はそこまで高くするつもりはありませんでした。
ですが、将来売却を検討する際、やっぱり上層階の方が人気があることもあって、上下の階層でそこまで値段が違わないのであるのなら、高い階層をお勧めします。
特に、人気が薄い中の部屋や北向きの部屋などの場合、階層が違っても10万円程度しか違わないなどもありますので。
また、例えば10~14階は、部屋の間取りが同じなら値段も一緒といった、ブロック単位で値段が決まることもこの頃は多いのもあります。値段が一緒で上記例なら14階がいい。
ただ、タワーマンションの場合、やっぱり2極化するみたいです。
なるべく上層階!という人もいれば、災害や外に出るのが楽な最下層や低層階がいい!という人もいます。
必ずしも、高層階以外は価値がないという訳でもありません。

眺望も隣もビルやマンションで、眺望がまったくない!というのなら別ですが、それなりに見ることができるのなら、それはそれで十分ありです。
眺望が悪い部屋や完全に北向きの部屋の場合、値段がそうでない部屋に比べて大きく安いことがあります。
立地条件を最重要視するのなら、そのような割安の物件を選ぶのも十分ありです。
最悪、賃貸にまわしてしまえばいいのですから^^


タワーマンションを開発しているディベロッパーはたくさんあります。
ですが、実際にマンションができて、そこをモデルルーム化して見せてくれるディベロッパーは1つしか知りません。
事実、今回行ったマンションもそのディベロッパー。
※ここまで書くと、どのディベロッパーかは直ぐに分かると思います。更に、都内のタワーマンションに詳しいなら、物件も分かると思います。


西新宿や東京の高層ビルだと、40階や50階に店舗があることもあります。
それらの風景、特に上記のような場所にある高層ビルの場合、眺望が最高で、夜だと綺羅びやかな東京の夜景を見ることができます。
そんなところでも、イメージを掴むことができますが、店舗とマンションとでは違って見えることもあるかと。
そういう意味では、実際にタワーマンション内から見ることができるモデルルームは面白いと思います。
機会があったら、1度行ってみるといいかもしれませんね。

【今日の1枚】
数日前に行ったビックカメラのハルク店。
ここは、知っている人は知っていると思いますが、バーのような有料試飲コーナーがあります。
昼間くらいだとそんなに混んでおらず、またほぼ原価なこともあって、それなりに人はいます。
私が行ったときは、旅行者4人がウィスキーをストレートで飲んでました(英語をしゃべるアジア人たち)。

1つ、文句という訳ではないのですが・・・
また、響の30年を試飲コーナーに入荷しているよ・・・
前回、残り1杯分くらいしか残っておらず、これで終わりかな?と思ったものです。
そ、れ、な、の、に、、、
またかよ!ってのが感想。
私自身、もう何年も昔から響の30年を探し求めているので、なんともなぁ・・・と。
※私のビックカメラポイントは、12万ポイントを超えています 笑。ポイントで買おう!との野望があったり(少し足りませんけど)
そもそも1杯(30ml)が1万円(山崎ミニボトルがおまけに付きますが)、誰が飲むのだ!と思ったりも。
なお、響の17年や21年はメニューから消えていました。ハーモニーと30年だけ、なんか非常にアンバランスです。
転売されるよりよいのかもしれませんが、なんともな~っというのが感想ですね。
私の場合、本当に飲みたいのなら、白州蒸溜所に行くからいいです 笑。高く付きますけどね^^;;
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  1. 2019/05/11(土) 10:30:26|
  2. マンションの話
  3. | コメント:0

タワーマンションの選定、考え方

タワーマンションのモデルルームは、延べ10回以上行っています。

タワーマンションが好きなことは否定しませんが、タワーマンションを多く見学するに至ったのは利便性を重要視したため。
そもそも、、、

・利便性を最重要視したため、駅近い、また駅直結を最優先とした
・上記のような条件を満たす新築マンションの場合、自ずとタワーマンションであることが多かった
・タワーマンションでも、階層や向きによっては、普通の分譲マンションの高い部屋よりも安い場合もあった

利便性を追求した所で、やっぱり問題は値段です。
4~5年くらい前からタワーマンションを見ていますが、今はともかく4~5年前はそこまで高くありませんでした。
逆に言うと、今は高くて手がでません。高すぎる~~~~@@;;;
※坪400万円以上は、やっぱり普通じゃ買えません。


タワーマンションをディスる人は少なくありませんが、その理由に
「法改正によって約20年前から作られているタワーマンションでは、未だ大型修繕の実績がない」
というものがあります。
確かにそうです。

今どきのマンションの場合、マンション修繕30年計画といったものがあったりします。
実際に自分が購入したマンションでも、上記が提示され、徐々に上がっていく修繕積立金や何の修理にどれほどコストがかかり、いつするかなども提示されていました。
その計画が間違っているとは思いませんが、想定外の修繕などがかかる可能性などまでは流石に読み取れませんでした。
多分大丈夫だろうし、それで大きな追加の修繕費用がかかろうにも、その資金を用意しておけばいいということくらい。
どんなにかかっても数百万円程度でしょう。タワーマンションに住むのであれば、それくらいをその程度の負担と思うくらいでいないとと思う次第。


それを厭うのであるのなら、、、
タワーマンションなんて、10年もせずに売り払い、また新しいマンションを購入して住み直せばいいではないか?
と。

新築マンションを2戸購入し、それぞれかかったコストなどを振り返ってみるに、、、
築浅なこともあって想定外のコストというものはかかっていません。
これが5年はともかく、10年や20年と経年劣化を考えるなら、想定外のコストというものがかかってくるのかもしれません。

特に、通常の分譲マンションと違い、タワーマンションの場合、実績というものが多くありません。
そのため、想定外のコストというものが発生する可能性を考慮した上で、関わり合って行きたいところです。


最悪のケースとして想定外のコストを考慮するなら、タワーマンションなんて最初から選択肢に入れなければいいと思っています。
もし、それでもということで既に購入してしまったのなら、10年くらいを目処に新しいマンションに引っ越しをすればいいとも。


これはタワーマンションに限った話ではありませんが、以下のようなものは絶対に駄目だと思っています。
・ギリギリの資金計画で住宅を購入する
・想定外の出費に耐えられる余剰資金がない
・住宅ローンや教育費など、定年まで余裕ない生活が続く

マンションの総会の資料などを見ると、新築マンションですら、既に管理費や修繕積立金を滞納している世帯があったりします。
馬鹿なの?という感想しか出てきません。


タワーマンションのような比較的高い物件を購入するのなら、それなりの余裕ある資金計画が必要と考えています。
それこそキャッシュで購入できるくらいの資金があってもいいくらい。
※普通の分譲マンションでも都内だと5000万円を優に超える物件もあります。同じことだと考えています。


最後に、というかおまけ。
マンションというものは、数十戸から多ければ1000戸を超えるような物件があります。
何かするにあたって合意を取るのは難しいことはありますが、多くはお金の問題です。
無い袖は振れないと言いますが、修繕などでお金が必要となったとき、お金がない世帯があると合意は難しい。
逆に言うのなら、世帯の大半が資金的に余裕がある場合、上記は少なくともお金が理由で合意が難しくなる可能性が下がるということ。
これは、不動産会社の社員に聞いた話ですが、、、
「安価なマンションには所得が低めな世帯、高価なマンションいは所得が高めの世帯が住むことが多い。合意が難しいとか、お金の問題が発生するのは、安価なマンションの方が多い」
そんなものかと思うと共に、それはそうかとも思ったものです。

まぁ、安価なマンションに高額納税者が住む、またその逆。
そんなこともあります故、そんな傾向があるくらいの認識でいいのかもしれません。


身の程を知り、住宅購入の資金計画を!ということなんでしょうね。

【今日の1枚】
先日用事があって、新宿に。
図書カードの相場はいくらかな?と金券ショップが多い新宿駅西口に行ったら、思い出横丁なる場所を発見 笑
すごく狭いところに、所狭しとお店(主に飲み屋)がありました。
時間が15時過ぎだったのでそれなりに空いてはいたのですが、それでもそこそこ人がいましたね。
少し小腹が減っていたのもあって、そば屋に入って天ぷらそば(370円)を注文。
おいしゅ~ございました。
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  1. 2019/05/10(金) 11:20:02|
  2. マンションの話
  3. | コメント:0

最低属性による住宅ローンは?

最低属性、それは何かと言うと、

無職で収入0

ということ。
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで雑所得を得ようとも、そんなものは収入にカウントされません。
開業届を出して、個人事業主として事業所得にしたところで状況は変わりません。
サラリーマンとは違うのですよ、サラリーマンとは。

ここからは、いくつかのメガバンクと地銀で聞いてきた、個人的な感想です。
※この対応とは異なる銀行がある可能性は十分に承知してください。

箇条書きしてみます。
・資産の多寡は関係なく、あくまでも継続して返却できるかどうかの判断
・ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングのようなよく分からない所得は、計上できない
・例え個人事業主としてソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングを事業所得で計上したところで、同じ。意味がない
・個人事業主のような場合、借りれる金額は、所得の約6倍程度が目安。場合によっては2~3割の頭金を入れる必要あり


予想通りではありました。
多くの収入がある芸能人が借りることができないということを聞いたことがあります。
それこそ、数千万円やそれ以上の収入があろうともです。
そう考えれば、ダメな理由は同じでしょう。
その収入が継続してあり、そして返却計画に支障をきたすことなくできますか?
ということだけだと。

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングなんて、未だ法が十分に整備されていません。
投資をしている身とすれば、ソーシャルレンディングは危ないけど、不動産クラウドファンディングは大丈夫じゃない?と言いたい気持ちはあります。
ですが、そんなものまだ始まったばかりの金融商品をして、銀行が評価していない現状、ありえない!というのが答えです。


去年、ソーシャルレンディングで雑所得が450万円ありましたが、そんな所得は、本当に関係がありません。
ただの胡散臭い投資で利益を得たのでは?というのが、多くの考えなんでしょうよ。


結論が遅くなりましたが、、、
最低属性の場合、住宅ローンどころか、カードすらできないでしょう。

ある意味正しい。いや正しいことだらけなのかもしれません。
サラリーマンだって、その勤め先がどの程度大丈夫か?ということもあります。
住宅ローンの目的を考えるのなら、正しいのでしょうが、所得だけの判断ってそこまで重要なの?と思ってもしまいます。

節税目的でマンション購入もありかな?と思っていましたが、大失敗でしたということですね。


そもそもなんですが・・・
・ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの法は整備されておらず、悪徳業者によって延滞やデフォルトがある
・そんな危ない金融商品が継続性ある所得と認められる訳がない
・ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで多くの所得があっても、他の雑所得と相殺するくらいしかない
・相殺するために個人事業主になっても、ローンを借りる観点からの場合、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは意味が薄い

去年あった450万円のソーシャルレンディングの雑所得。
控除できるものが殆どなく、税負担が大きいと思っていたのと、今のマンションから湾岸のマンションへ引っ越しも面白かろうと思っていたのもあって、控除となる項目として大きくなりそうな住宅ローンを検討しましたが、あえなく玉砕です。
キャッシュで購入できる資金があり、それでマンションを購入しては、何の控除にもなりません。固定資産税くらいでしょうか(後は、アフィリエイト目的と称して、他の固定費などを按分して計上するくらい)。


なにが言いたいかというと、、、
申告分離課税ではないソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングを続ける限り、利益に対して相応の税や社会保障費を負担する必要があるということです。
それは、表面的な利回りに出てこないコストということになります。
数十万円程度なら、更にいうなら分配金が20万円以下での運用なら全くもって意識する必要すらなくなります。
数百万円やそれ以上の収入を得ようとした場合、上記のコストというものが小さくありません。


現在の市場を見ると高いと考えています。
その代替と考えているソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングは、今の延滞祭りを考えると代替品になっていません。寧ろ減らしている、そんな人も少なくない状況になっています。


小遣い稼ぎ程度。
それがソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングとの付き合いとしては正解だと思う次第。

※最低属性によるデメリットは元より承知。節税を試みて、いろいろと考え、可能性の是非を調査するも駄目だったよ・・・という。それだけの話しなんですが。あまりに想定通りでがっかりでござった・・・もういいや 笑

【今日の1枚】
時間を潰すために入ったジョナサンにて撮った1枚。
1時間ちょっと用事までに時間があって、ちょうどお昼時もあったので昼食を。
それでも小一時間時間が空いていて、流石に何か頼もうと。
パフェですね。
あまり甘い物が好きではありませんので、パフェなんて何年ぶりやら。
おいしゅ~ございましたが、今年はもういいや 笑
パフェより、そのまま果物食べた方がいいかも。甘いのですよ、本当に
とはいえ、ちまちま食べつつ、時間が潰せたので良しです。
どうせなら甘くなさそうだったチーズケーキとかのがよかったかな^^;
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  1. 2019/05/09(木) 10:23:49|
  2. マンションの話
  3. | コメント:2

都内のマンションが買えないと思っています

まず最初に私の考えを箇条書きにしていみます。

・都内の中古物件も新築物件も4~5年前に比べ2~3割上がって高値止まり過ぎ
・5000万円は頭金なら多いですが、物件購入資金としては不足しすぎている
・湾岸地域はともかく、立地条件のよい物件がでなくなってきている
・駅直結、そして都内のJRの有名な駅、または快速などが停車する駅の物件の値段が発狂している

私がマンションを買った回数は、2回しかありません。
ここ5年で2戸。合計1.1億円くらい使いました。
ただ、2戸保有している意味が薄く(1戸は1年以上空き家のままでした)、去年1戸は売却しました(これは失敗談。別途記事にしたい)
今は1戸のみ、都内のマンションに住んでいる状況です。

元々マンションには大いに興味があった前提があります。
都内の仕事帰りに地下鉄にある無料のSUUMOの雑誌を読んで帰ったり、そんな暇つぶしというか、軽い情報収集というかそういうことは10年以上前から行っていました。
実際に本格的にマンション購入を考えたのは、4~5年くらい前。
その時は、5000万円くらいの資金でも物件はそこそこあったような気がします。
今のように5000万円で買える訳がないじゃないか?という門前払いのような状況はなく。

モデルルームに行くと、アンケートを書いて欲しいということになります。
その際、予算や間取りなどの欄もありますが、普通に1億円オーバーが。
その1億円オーバーも細分化されるくらい、物件全体の値段が上がってきている、そんな状況です。

夫婦+子供2名くらいを想定するならやっぱり70m^2の3LDKくらい欲しいかなと思っています。
ただ、私はシングル。そんな広い部屋は不要ですが、いろいろと荷物があるので、その広さ以上を求めてます。
70m^2~85m^2。
その広さを希望しているということです(現在70m^2の2LDK。1つ前の売却した物件は75m^2の3LDK)。
物件を購入して引っ越しをするなら、やっぱり70m^2の広さが欲しいということです。
※本を全部売却するなら55m^2で十分なのですが、本を捨てれないので・・・@@;

そして、そのような広さの物件を4~5年から見ていると、やっぱり、値段がなぁ・・・というのが一番の感想です。
属性が高く、世帯収入が8桁に及ぶ場合であっても、7000~8000万円といった物件は安くありません。
世帯収入が多い場合、出費もそれなり多い世帯が多いと思うだけに、そんな高額な物件で本当にいいのか?と思ってしまいます。
頭金が数千万円あるとか、そもそもローンなんて見向きもせずキャッシュで購入するというなら別ですが。

今、世界の市場を見てもNYダウや日経平均は高く、悪くなるだろうと言われて久しいですが、それでも株価は高止まり。
もし、米中貿易戦争で経済が落ち込みするようなら、日本経済も低迷するでしょう。
そう考えると、今の新築マンションの価格は高止まりなこともあって、今は妥当でも経済が低迷したときに妥当と言えないと考えています。
この例がいいかどうかわかりませんが、日本のバブル時に高値で購入したマンションがバブル弾けて大きく資産価値を下げたときと同等になるのではないかと・・・。


3番めの話にも繋がりますが、やっぱり経済が低迷しようが便利な駅直結などの物件の場合、誰もが欲しがる物件ですから、価値が下がりづらい。高止まりだろうが、問題ない場合があるということです。
ですが、例えば山手線や中央線などの駅で、駅数分、または駅直結といった物件は殆どありません。
直結って便利ですよね・・・。
東京駅や新宿駅などで、地下通路から出たら直ぐにある店の場合、傘すら不要です。
同じことがマンションでも言えます。直結なら、傘いらずです。本当に便利です。
売却したマンションは、駅徒歩4分でしたが、やっぱり傘は必要でした。
今は、台風でも来ない限りほぼ傘不要なところに住んでいます。やっぱり便利です。

ブリリアタワーズ目黒。
知っている人は知っていると思いますが、あの物件のモデルルームに行ったことがあります。
モデルルームにある吹き抜けの入り口にあった巨大な模型は、それだけで数千万円すると聞いて、とてつもなくびっくりしたものです。
※晴海フラッグの模型群もたぶんそれかそれ以上しそうなくらい豪華でしたが。
このブリリアタワーズ目黒の最大のメリットは、やっぱり山手線の駅で駅直結ということ。
ただ、モデルルームに行って思ったのは、あぁ、殆どが億ション。
私はお呼びじゃないな・・・と。

利便性のある有名な駅、その直結のタワーマンション。
安いわけはないと思っていますが、それでも億ションばかりとは、、、
手がでないというより、場違いなところに来てしまった・・・そんな感想を覚えたものです。
※港区にあるプラウドのモデルルームでも同じ感想を覚えたことがあります。それ以来、港区のマンションは興味を持てなくなりました 笑

上記、ブリリアタワーズ目黒以降、大きなタワーマンションの駅直結マンションは殆ど出てきていません。
出ても、人気高く、そして発狂した値段ばかり。
ホームページを見て、その間取りに、あぁ、100m^2近いのに2LDKとか、おかしい(良い意味で)とか。
そんな見る鉄ならぬ、見るマンションで終わりです。

【ビリリアタワーズ目黒】
「プラミアムサイト」


最後に。
今の価格では、都内のマンションはきっついと思います。
経済が低迷しても価格を維持できるような立地条件完璧な物件は少なく、そして非常に高い。
少なくとも、オリンピックが終えるまでは、情報収集だけでよく、その後を見ているくらいがよいかと。
安くない一生に1回の買い物となることも多く。失敗しないための資金計画や購入計画をして、十分に吟味したほうがいいと思っています。

【今日の1枚】
株主でした。
先日、優待券3000円分が送付されてきたので、いきなりステーキへ。
これ約2500円。ランチセットのトップリブステーキ。
おいしゅ~ございました。
頼み方は、いつも一緒。300g。ミディアムレアで、ブロッコリー変更。そしてご飯抜き。
今回で使った優待券、残り1000円分。そして、チャージしているポイントが約1万ポイント。
後何回か行くといった感じです。
ただ、やっぱりこの値段を出すなら肉の万世の方がいいかな。サラダも豪華だし、そもそもおいしいし。
秋葉原に出張った時にくらいしか行かないのですが、結構秋葉原に行く(主にアキバヨドバシ)ので、もう少し頻度上げたいかも
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  1. 2019/05/08(水) 12:26:14|
  2. マンションの話
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