けむけむの投資日記マンションの話

マンションデータPlusに登録して自分のマンション価格を認知する

「マンションデータPlus」

自分がマンションを売却しようと考えた時に登録したサイトです。
比較的新しいマンションだったり、繁華街や駅近にあったりで人気のマンションだったりすると、マンション売りませんか？というＤＭが沢山入ってきます。同じようにマンション関係のサイトに登録するとこれまた沢山のメールがきます。
たまに価格の変動があったときにメールがくるので、その時に見ています。結構参考になっているかな。

今も自分の保有しているマンションと、将来住みたい場所の新築や中古のマンションの情報を得ています。
新築マンションは、まだまだ高く、今の状況から数年経たないと相場は思ったより下がらないかと。
ここ数年で２～３割上がっていた首都圏の新築マンションは、同じく数年かけて徐々に下がっていくのではと。

で、中古マンションの場合は、これから大きく下がっていくとは考えています。
ただ、まだ経済が悪化し始めたばかり。
売りたいけど売れないが続き、相場が下がるのは新築マンションより早いとは考えていますが、それだって数ヶ月や半年では下がるとは思えません。

１～２年様子を見つつ、比較的新しい中古マンションを強気で探すのが一番いいと思います。
新築では強気のディベロッパーが価格を下げるとは思えませんが、中古なら１割程度交渉はできそうなだけに。
ここは相場次第だし、それだって一期一会で上手くいくようなマンションもあれば、強気の販売者もいるでしょうに。

戸建て？。知らない笑
戸建ては興味が薄いんですよね。
やっぱり駅近繁華街の便利な場所を探すと、戸建てって選択肢がなくなるんですよね。

数年前、そう４～５年くらい前の相場で築浅の中古マンションを２～３年先を目処に探すのが一番面白そうだ！と考えています。

えっと、、、脱線しまくりました。
さて、上記のマンションデータPlusですが、ノムコムがやっています。
そこに、自分のマンションを登録しておくといろいろな情報を提示してもらえます。

・あなたの部屋の参考相場価格
→ 少々相場より高めに出ることが多いような気がします。とはいえ、ある程度の参考になるかと

・マンションの新築時価格から価格暴騰率の推移
→ 買ったときより上がったか下がったかが分かるとともに、今の相場状況の目安にも

・マンションの過去の売出し事例
→ 年月別に売り出し事例が表示されます。ただ、これは売出しの金額であって、実際の売買の価格ではないことに注意

※流石に自分のマンションがバレる情報が多々あるので、黒塗りしています＾＾

今のところ売却してどうこうするつもりはありませんが、マンションは１０～２０年ごとに住み替えると便利だとは思っています。
ただ、条件が合いませんとそうそう住み替えなんてできるものでもありません。
可能なら条件のよい内に、更によい条件のマンションに引っ越しできれば面白そうと。

自分の場合、５年くらいで引っ越しができればな～っと思いつつ、今より利便性のよいマンションに引っ越すのは難しそうだと。
なかなか難しいです。

一時期１．２倍になっていたマンション価格も徐々に下がり始めました。
今は１１１％です。
将来、１００％前後で売却できるタイミングで売買できたらなと思いつつ、結局よい物件が見つからず、そのまま居続けるような気も。

自分の条件としては、、、
・駅近の物件
・東京都内か、埼玉、神奈川あたり
・平坦な街がいい
・今の保有のマンションの売却価格より低い物件

晴海フラッグの価格がさらに下がったら興味があがりそうではあります。
ただ、あそこは利便性が良いとは言えませんけどね。安くはありますけど。

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リートの下落と中古不動産の下落

ワールドビジネスサテライトを見て、不動産価格の下落を聞いて、たしかにと思う。
日経平均に連動するがごとく、リートも下がっている。
新築マンションは、ディベロッパーが調整するから、中古市場が・・・と。

う～ん、、、
そらそうだ。

ニュースの速報で、IOCは、東京オリンピックをそのまま開催する予定とのこと。
１～２年延期してもいいんじゃないの？と思うところもなくもないけど、影響度が大きすぎるのかもしれない。
最悪、無観客試合として競技だけは・・・と思うところもなくもなく。
まぁ、都内でマラソンがあるのなら、見に行こうかな？程度に思ってた自分からすれば、北海道開催になった時点でネットで見るだけに。
冬季オリンピックの方が好きなんですよね。そこまで夏季オリンピックに興味ある競技が多くないから。

さて、不動産価格の下落はオリンピックの中止や延期を折り込みつつあるということなのかもしれない。
中国マネーによる不動産購入の鈍化もあるだろうと思う。

自分としては、ここ数年で２～３割あがってきたマンション市場を振り返ってみるに、ん～？下がってもいいんやない？と。
戸建て市場が上がっていないのに何故マンション市場だけが上がっているんだ？！と思っていたところもあります。
１～２年で別に同じ程度下がれとは言わないけれども、１～２割は下がってもいいかもと。
誰が５０００万円も６０００万円もするような３ＬＤＫ新築のマンションを買うのだろう？と思っているので、下がって５０００万円未満で購入できるようなら面白いとは思う。
上がりすぎてた。だから、少しくらい下がって欲しいよね、という感じ。

武漢肺炎の件をニュースなどより情報を収集していると、やっぱりパンデミックでしかない。
ヨーロッパは、国境閉鎖なども。
これ、やっぱり長引くし、経済の低迷に繋がるだろうとも。

そう考えると、２～３年は市場が下落しっぱなしになることも想定しておくべきなんだろうとも。

なので、余剰金８桁ありますが、そしてそれは投入していく予定ではありますけれども、その投入速度は落としていくつもり。
ちょっと急に入れすぎました。資産の大半という訳でもないので、ゆっくりとやっていくつもり。
虎穴に入らずんば虎子を得ずという諺を考えるに、資金を投入しなければ大きな利益に繋がることはないと考えています。
ゆっくりゆっくりと資金を投入しつつ、上がるのを数年オーダーで見ていこうと。

ただなぁ、デフォルトを起こす国は複数でてくるんじゃないかな。
さらなる暴落を考えるなら、余剰資金は、少なくともここ１～２ヶ月は本当にゆっくりと・・・（大事なので何度も＾＾；

不動産の話に戻ります。
どこまで下がるか、予想すらできません。
もっと下がるだろうし、売れないような状況も続くだろうとも思っています。
様子見が正解かなと。
不動産は額が大きいし、流動性がないので、急いで動かないことが正解ではないかと。

さて、、、
１つだけ。
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングで不動産投資をしているファンドは、リスキーになったと。
悪いけど、全てのソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングにおいて追加投資は無期延期にするつもり。
そして資金を全部引き上げます。
インバウンドを期待して延びてきていた業種は、軒並みダメでしょうね。
投資当時は、まったくもって問題ないと判断したのは、間違いと今も思ってはいませんけれども。
もう、終わったと言ってもいいくらい。
それらは、数年後にそれなりに復活はするかもしれないけど、下手すれば４～５年は低迷した状況が続いてもおかしくなかろうと。

一番の問題は、maneoおよびmaneoファミリーの延滞ファンド。
最悪半分かのぉ～・・・とほほ、という感じで考えています。
早く処理しとけよ・・・と言いたいところですね。

【今日の１枚】
某イベントで展示されていたカネゴンを撮った１枚。
カネゴン様！、私に金運を！爆

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【モデルルーム巡り】プラウドタワー亀戸クロスに

先日、キャンセル待ちだったプラウドタワー亀戸クロスのモデルルームに行ってきました。

●プラウド公式
「プラウドタワー亀戸クロス」

このマンションは、総武線亀戸駅から徒歩２分の駅近のタワーマンションです。
たしか南側だったので、そこまで街として繁華街側じゃないように見受けられましたが、ここ、大型ショッピングモールも一体開発されるらしく、半径１００ｍくらいで完結してしまいそうな便利な場所かもしれません。
ただ、私自身、以前は大型ショッピングモール数分のところに住んでいたので、ショッピングモールはある意味人を選ぶのかな？とも考えており、絶賛するほどとも思っていません。比較的新しく観光できるショッピングができる反面、そこそこ値段がしますし、はやりの店が多くなってしまう傾向もあるので。
商店街近くや駅前の雑多な店だらけの状況の方が面白いとは思います。まぁ、逆の方面に行けばそういう街になっているようなので、問題になりえる話ではないとは思います。

さて、このマンションの特徴や思ったことを箇条書き。
【特徴】
・総武線沿線の亀戸駅から徒歩２分
・テナント数１００店舗超の大型ショッピングモール一体開発
・エリア最高層タワーレジデンス総戸数９３４戸
・区立小学校・幼稚園隣接
・免震構造

【面白いと思ったこと】
・エアコン＆暖房いらず
→ 冷風や暖風が床や上（もあったかん）から出てくる仕組みがあり。そのため、冷暖房いらずとのこと。暑がりや寒がりの人のためにエアコンを設置できるスペースもあるけれども、今どきのマンションを考えるなら密閉率が高いわけでこれはこれで面白いと思った次第。ただ、フィルターは自分で交換することや、そもそもこれで管理費が上がっているかも？と思ったら、いらないなとも。戦略的で面白いとは思いましたが。
・ショッピングモール隣接
→ ショッピングモールより、商店街のが使い勝手がいいんですよね。結局、ショッピングモールはウィンドウショッピングとかになりやすく、日々の生活では不要となる店が多かったりもする。当然、スーパーの１件くらいは入るとおもうけれども。以前のマンションがこのショッピングモールよりも大きいところが徒歩数分のところにあったので、その感想という感じ。スタバやタリーズ等、コーヒーショップが沢山あるのは面白いけども。便利だけど、過信はしていない、そんな感じ
・玄関のドアもハンズフリーのキー
→ マンションのフロントやエレベーターホール前のドアなどはハンズフリーのキーであることが多いようですが、自宅玄関までもハンズフリーとは珍しい。これ何気に便利なんですよね。他のマンションも追従してほしいかも
・長期修繕計画が４０年もあること
→ 普通は３０年計画が多いかな。４０年とは珍しい。ただ、今の年齢＋４０歳だと、９０歳前後になるわけで、そんな年になる何年も昔に老人ホームに入っているか死んでるんじゃないかな？。マンションなんて可能なら１０年に１回くらいのペースで買い替えしていくほうが面白そうと思うだけに。

【微妙に思ったこと】
・学校隣接がどこまで静音性を保てるか？
→ 子供がいる世帯には便利かもしれないけども、そのうち子供も卒業するわけで。静音のための機構は沢山あります。ただ、ちょっと不安にも。複層ガラスやLow-Eガラスといった遮熱断熱が強化されているのも面白い。
・２５階建て
→ ３０階かそれ以上でもよかったのではないかとも
・思ったより管理費や固定資産税が高い
→ 管理費３万、修繕積立金１万ちょいの合計４万円くらいから。管理費３万円はちょっと高いイメージ２万円くらい収まる程度にしたほうがいいのでは？と。固定資産税は減税抜きで４０万円くらいで、かなり負担感が大きそう
・Mi-Liful（ミライフル：将来比較的容易にリフォームを自由にできるように排水堅管が室外にある設計）
→ 子供が独立し、DINKSやシングルになったとき、部屋を大幅にリフォームできる仕組みは面白いとは思いましたが、そこまで気にする話でもなければ、そもそも全面リフォームともなれば何百万円もかかるわけで。便利なケースはあるかもしれないけれど、微妙に。
・セレクトプランが殆ど選択肢がなかったこと。ウォールドア
→ 自分の場合、シングルで住むのもあるので、大きいリビングを所望。１部屋潰してリビングに合体といったセレクトプランはなく、ウィールドアという移動式のドアでそれを達成させるとのこと（モデルルームでもそうなっている）。ただ、これ開放したままで二度と閉めない可能性が高く、選択肢としての部屋減がないのは、う～んと思ってしまった
・半分の更に半分しか提示されなかったこと
→ このマンション、大きな２つの棟から。そのうち片方の棟の半分までしか価格が提示されておらず。提示されていない方に、自分の期待していた６０ｍ＾２台の物件が多くあったので、なんともかんとも。片方の棟しか公表しないにしても、その棟の横一列はすべて提示してほしかった。選択ができません

値段は坪単価３５０万円前後で、そこまで高くはなかったですが、安いという印象もなく。

現状、まだ早い段階すぎて、値段も細々した話も本決まりしておらず。
そのため、販売する住戸にしても値付けで検討中らしく半分の更に半分しか提示されておらず。
自分のほしい部屋の広さである６０～７０ｍ＾２が殆ど提示されていなかったので、選ぶも選ばないもないという感じ。
せめて同じ棟の横に１列、全ての価格を開示してもらわないと、買った部屋より条件がよい部屋が提示されたらと思うと、食指が動きませんな。
どうした野村不動産、なんか動きが鈍いぞ？という感想。

さて、今のところお検討するつもりすらありませんが、先日の三菱の定期借地権のマンションの価格を考えるとそっちの方が面白いと思った次第。

ここ数ヶ月でいくつかのタワーマンションのモデルルームを見学しましたが、立地や値段などで是非とも購入したい！と思うような物件には当たらず。
しばらくは、モデルルーム巡りはお休みかな。

次、あるとするあんら、晴海フラッグかな。
魅力を全然感じない立地や値段ではありますが、そうは言っても安いのは確かであるわけで。
人気のないような部屋なら、思いの外安いのが購入できるかもしれないと思った次第。
ちょっとだけアンテナを高くしてみようかなと思っているところですね。

※結局、今住んでいるマンションと比較して、条件がよくなるというケースが少ないんですよね。今のマンションも住んで数年なので、まだまだ新しいですし。

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「ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス」、こ、これ定期借地権物件だったんですね

●【公式】ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスより、以下リンク
「ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス」

公式ホームページに特に定期借地権物件との記載がなかったよう（見落とした？）ので、ちょっとびっくり。
この低地借地権物件は、土地を５０年以上借りて、そこに何か（ここではマンション）を作って、指定した年数後に更地で返す、そんな仕組みです。
所有権がないので自分のものになりません。
また、固定資産税や都市計画税が不要ですが、地代や物件を壊すコストがかかります。
メリット・デメリットは多々あれど、やっぱり大きなメリットは、値段が安いこと！

今回視察に行った市谷加賀町の物件は、単純にほぼすべて１億円するだろうと思っていたのですが、、、
あれ？７０００～８０００万円台でもそれなりに広い部屋が買えるぞ！と。
それが、定期借地権物件の大きなメリット。

自分が面白そうと思った物件は、８１．５ｍ＾２で８６００万円台でした。
坪単価は約３５０万円くらいです。

晴海フラッグのような僻地にある訳でもありません。
山手線の真ん中。
有名な駅周辺に遊びに行くにしても、物理的距離は５ｋｍくらいもあれば大半のところには行けそう。
便利で面白い！。
ただ、住宅街なので、最寄りの繁華街に行くにはちょっと距離はある感じ。
静かそうだ！というのは、メリットとしてもおおきい。

中途半端な都内の物件に大きな費用を支出するくらいなら、ここの物件は面白い！と思いました。

自分のように利便性を期待し、外食にしても、スーパーにしても、徒歩１～２分を希望といった人には、ちょっとといった感じではあります。

三菱地所としては、これを機に、もっと定期借地権物件を広げていきたい。
これをすんなりと売り切って、モデルとしたいと。

えぇ、そうしてください！
なお、この物件は、地主がNTTで三菱地所レジデンスと契約。
購入者は、三菱地所レジデンスに売却や賃貸などを話せばいいだけで、定期借地権物件としての地主の了承といった面倒がないのが大いなるメリットの１つ。

これから、定期借地権物件が増えることを期待したいですね。

【今日の１枚】
コンビニのフランクフルト。
初めて当たりを引きました！
今までそこそこ食べたことはありましたが、１度も当たったことがなかったので、都市伝説かと思ってました笑
流石に新しく貰ったフランクフルトは当たりませんでしたが。
う～ん、、、年末ジャンボ宝くじは外れたし。
今年の運を使い切ってないよね？笑

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【モデルルーム巡り】プラウドタワー金町に

●プラウドタワー金町公式より、以下リンク
「プラウドタワー金町」

今、住んでいるマンションは、繁華街の中にあるので、利便性という点で文句の１つもありません。
ですが、ちょっと東京や銀座が遠い。
新宿とかだとそこまで遠いという感じはしないのだけれども。

今の自分が都心で遊んでいる場所の大半は、銀座、日本橋界隈。
秋葉原や御茶ノ水なども。

そうなると、やっぱり江東区や墨田区、中央区の北あたりの物件をして、適当にふらふらと歩いていける距離という物件に魅力を感じます。まぁ、手頃でよい物件は見つからないんですけどね。

現在、マンションデベロッパーのMAJOR7のディベロッパーには条件を設定して登録をしています。
●以下公式のリンク
「MAJOR7」

なので、指定した条件で面白そうな物件があって、実際に条件が合えば購入も検討するようなところには、モデルルーム見学をさせてもらいに行ってます。

条件は、
１）駅近、徒歩１０分以内（５分以内をかなり希望します
２）利便性の良い街
３）山手線のどこかの駅まで最寄りの駅から３０分以内で到着できること
４）大きな本屋があること
５）ジムが近くにあること
６）できれば坪単価３００万円前後で。無理しても３５０万円が限度
７）ゴミ捨てが容易であること
８）５５～７５ｍ＾２の広さで、２ＬＤＫくらいを希望
９）可能なら３００戸以上の大型マンション希望

絶対に譲れない条件は、２と３ですね。
利便性が良くない駅から遠いような物件なら、今の場所から引っ越しをする意味がありませんから。

そんな条件の元、野村不動産のプラウドタワー金町とプラウドタワー亀戸クロスの２つに資料請求をして、そのうち１つである金町の方に行ってきました。

金町という街を知っているか？と問われれば、あまり良く知らないと答えると思います。
ただ、金町にある住友不動産のシティタワー金町のモデルルームに行ったことがありまして。
駅徒歩１０分、東京理科大のキャンパスと隣接した広大な公園で中川が見渡せるタワーマンションです。
立地はあまり良いとは言えません（駅徒歩１０分はやっぱりきっつい）でしたが、いかんせん、安かった！
自分の想定の価格より２割くらい安かったので、面白い！と。

さて、プラウドタワー金町ですが、
・駅前（徒歩１分）
・常磐線（千代田線）と京成線が使える
となっています。
南口の駅前にありますが、駅直結ではありません。
また、繁華街は北口であり、静かな反面、マンションを出て１～２分でどこかにというには、ちょっとだけ面倒かな。まぁ、デメリットにはなりえませんけどね。
浅草や日本橋、日比谷に東京と３０分以内で到着できるのはいいといえばいいのですが・・・
もう少し、東京寄りの街がいいなと思ったのも事実。
それと、通常、タワーマンションに限らず、南向きの方が北向きの部屋より大きく高いのですが、このマンションに関しては、大きな値段差がありません。南側に大きなヴィナシス金町というタワーマンションがあるので、眺望が少し悪いというのが加味されているのかな？と。
それと２１階というのも。隣のタワーが４０階近いので半分ですね。せめて３０階くらいのタワーにすればよいのにとも（土地が狭いマンションで階層が高いと、固定資産税が安くなるんですよね）
坪３００万円弱なら面白いかも？と思ったのもあります。ちょっと手を出しづらいかな。

そうなると、やっぱりプラウドタワー金町より、プラウドタワー亀戸クロスの方が興味を覚えたかな。
亀戸クロスの方は予約したつもりが予約し忘れていたという大ボケをかましたので、キャンセル待ち。
ただ、金町に比べると亀戸クロスの方が高いのは間違いない訳で、、、
見て終わるという感じにはなりそうですね。

プラウドに関しては上記だけですが、他に三菱地所レジデンスのマンションにも行く予定です。
そのマンションは、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス。
●以下公式のリンク
「ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス」

山手線のど真ん中あたりって、何処にも行くにしても気軽に行けそうだ！と思ったのが１点。
タワーマンション以外で都内って面白いかも？と思ったのが１点。
市ヶ谷あたりをそこそこ知っているというのが１点。
だったかな。
ただ、どうしてもこんな好立地だと、坪単価４００万円は優に超えそう。
小さく５５ｍ＾２くらいで手がとどくかどうか、、、
これまた見ているだけで終わってしまいそうです。
ただ、今まで首都圏は城東で探すことが多かったので、都心で探すというのはほぼ初めてかも。
以前、港区でたまたま見つけたモデルルームへ飛び入りで入ったとき、ほぼすべてが億ションで、あ、お呼びじゃないと一瞬で諦めたことはあります。港区高いよ！本当に・・・
新宿区や中央区の北の方とかだと、少しは手がでるかな？と。
※当然、千代田区や渋谷区なんかもありえない。買える訳がない笑

ただなぁ・・・
今現在、約３７００万円がmaneoおよびmaneoファミリーに拘束されているので、住宅を購入するとなると、今のマンションを売却しないと入手ができません。
むしろ、今のマンションを手放した資金を元に、買い換えるといった感じになるのだと思います。
そういう意味では、今のマンションの条件より劣化することはありえず、なかなか難しいなと思っているのも事実。
今は、ちょっとアンテナを高めにしつつ、現実を見て検討するといったところでしょうか。

なかなか難しいですね、物が高いだけに。

・金町駅からも建設現場を見ることができるほど近いですね。