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けむけむの投資日記

【東京散歩】銀座から上野まで(CREAL物件の視察とお酒の福袋)

今日はあまり天気は良くないけれども、風が吹いておらずお散歩にはそれなりに。
ぽつぽつとちょっと雨が降った時間帯もあったけれども、概ね曇りで特に問題なく。
ふらふらっとというより、今回は目的をもって散歩してきました。

今日の目的は、
・銀座でお酒の福袋を買う
・CREALのファンドの物件を見てくる (別記事にします)
・神田明神で新しい御札を買ってくる
の3点。
いろいろと立ち寄ったのもあって約4時間、距離は多分10kmちょっとくらいなのかな?(建物に何回も入ったので、距離が正確に測れなかったのですよ)
久しぶりに距離を歩くと疲れますわな。

・本日の散歩。地下鉄の銀座駅から昭和通りをを抜け、中央通りに入って御徒町まで。最後に神田明神と湯島聖堂に行って帰宅
東京散歩20200112_R

・銀座のリカーマウンテン銀座777の福袋。えぇ、77万円の福袋は買いませんよ?笑。3980円のラム酒の福袋を買ってきました。先程開けましたが、案の定、ハズレ。特賞や大賞当たらなかったけど、飲んだことのないラム酒だったので、まぁ、いいかな。
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・銀座の獺祭ショップにて。獺祭2割3分を700円で飲んできました。1月に1回くらいの頻度で行っているのかな。もう店員さんに顔を覚えられてしまったでござる 笑
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・本日日曜日なので、秋葉原は歩行者天国。人が多いですわな。なお、通過したのみで店にも立ち寄らず。
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・Y's Roadの上野店。ブロンプトンの電動化、まだまだ発表がないとのことでがっかり。本場英国では実装済みなんだけど、日本の電動自転車の場合、いろいろと制限があるのでそのまま輸入するわけにも行かず。いつになるとも噂すらないとのこと。超残念でござる。
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・CREAのファンド、Q Stay and lounge上野。1階は喫茶店&バーになっており、コーヒーを飲んできました。これについては、別記事とします。少し待っていただければと思います。
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・Q Stay and lounge上野から歩いて3~4分かな。いつもいつもだけど、アメ横は人だからけ。インバウンドも多いと言えば多いけど、圧倒的に日本人のが多いように見受けられた。不景気になっても、相応の人通りはあるかと思えば、Q Stay and lounge上野のファンドは面白いと感じましたね。
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・神田明神の裏参道から。上野方面から中央通りを抜けて行く場合、裏参道からの方が便利なんですよね。
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・神田明神です。あまりの行列の長さにお参りは断念。まぁ、いつでも行けるので、後日お参りをちゃんとしようと思います。
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・健康安全とお金儲けが上手くいくのをくださいと買った2つの御札。今年こそ、へんな被弾はありませんように!っと。
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・御茶ノ水手前にある湯島聖堂でお参り。中に入ったのはかなり久しぶりでした。
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お酒の福袋などを除けば、大してお金を使わずにふらふらっとした散歩ではありました。
もう少し暖かくなればいいのですが、ちょっと肌寒かったですね、今日は。

今回は、デパート関係や絨毯関係のショップには全く寄らず、また秋葉原でも電気店なども行きませんでしたね。
※いろいろと寄っていたら、とてもじゃないけど時間オーバーになりそうだったので。


神田明神で御札を貰ってきました。
今年こそ、平穏で平和な、安定した資産運用になりますように~って感じでしょうか。
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  1. 2020/01/12(日) 17:57:11|
  2. 東京散歩
  3. | コメント:0

CREAL(クリアル)の新しいファンドの物件をついでに見に行ってきました

今日の東京散歩の目的は大きく2つ。

1)ガーミンのスマートウォッチの使い勝手を確認(この目的が90%くらい 笑
2)CREAL(クリアル)の新しいファンドの「メインステージ押上Ⅳ」の立地を確認

もともと先日購入したスマートウォッチが、どのように散歩コースの経路やペースを保存するのかを確認したかったのがあります。
そして、先日募集予告があったCREALの「メインステージ押上Ⅳ」の立地の視察も上記に組み入れてしまおうと思ったのがあって。

寒い今日このごろですが、流石に時速5kmくらいのペースで3時間ちょっとも歩くと、寒いなんて感じなくなりまして。
最後はコートを手にもって歩いていました。ただ、手だけは冷たかったですね。今日の外気、東京は何度くらいだったんだろうか?

【本日の散歩コース】
スマートウォッチで保存した情報を少し加工しています。約3時間20分、平均時速5km弱といったところでしょうか。途中、ヤフーショップやセブンイレブンに寄った以外はほぼあるき続けています。殆ど一定の速度みたいですね。スマートウォッチ、これ面白いと思った次第です。
東京散歩20190113(御茶ノ水→浅草→清澄→東京)_R

1)スタートの御茶ノ水駅
御茶ノ水をスタートにしたのは、自転車のお店にちょっと寄って行きたかったため。ただ、途中でお散歩優先にしようと考えて、スルー。寄ってしまうと、長時間いそうになったためです^^
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2)浅草のう●こビル
これは有名な浅草のう●こビル。このアサヒビール吾妻橋本部ビルのオブジェですが、燃え盛る炎をデザインしたものらしいのですが、どうみてもう●こ(笑。スカイツリーと相まってなんとも言えない構図になっています 笑
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3)ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ
みんなご存知のCREAL(クリアル)の最初のファンドの貸付先のホテルです。
ここのファンドには、300万円ほど投資をしています。正月だったのもあってかしめ飾りがありますね。
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4)メインステージ押上Ⅳ その1
新しいファンドの案件たる「メインステージ押上Ⅳ」の正面写真。ここまでの動画を撮っていたはずなんですが、、、失敗してました(苦笑。なので、静止画のみ。スカイツリー駅からも遠くもなく立地としては良いところだと思います。ただ、今日は寒かったのもあってか人通りは多くなかったですね。
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5)メインステージ押上Ⅳ その2
空の青いこと青いこと。そして今日は寒かった!。このファンドの部屋番号まで分かりませんが、そのうちの1区分となります。
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6)お散歩終点の東京駅
終点の東京駅。途中からコートを脱ぎつつ歩いていましたが、手がとっても冷たくなってましたね。寒かったです。
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よくもまぁ、この寒い日に16kmを歩いたものだ!と苦笑しか出てきませんでしたが、まぁ面白かったので良しとします。
20kmくらい歩いたのが上限だったと思いますが、お散歩距離の上限はこれくらい。そういう意味では16kmは結構つかれましたね。

来月、折りたたみ自転車を入手できたなら、上限は50~60kmくらいになるはずなので、それこそ都内23区や横浜や川崎などは、比較的簡単に視察できるようになりそうです。まぁ60kmは、やはり3~4時間くらいかかりますけど。


さて、「メインステージ押上Ⅳ」ですが、立地は東京スカイツリー駅や押上駅から近いこともあって、立地としては十分すぎると思います。仕事場や学校などが都内なら利便性も十分でしょう。
そういう意味では、問題あるようには見えない。

といっても、あくまでも最寄りの駅から「メインステージ押上Ⅳ」に歩いただけです。
実際の部屋どころか、入り口にも入ってませんから、それ以上の判断はできません。
とはいえ、先日の記事でHome'sのアーカイブから情報を読む限り、問題ともなりえないと考える次第です。

ただ、募集額はあまり大きくありません。
クリック合戦になると思われます。
CREAL(クリアル)のファンドの場合、大型案件待ちのため、今回の本ファンドについては特に投資を行う予定はありません。
次の大型ファンドに期待ですね!


CREAL
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あまり参考にならないファンド案件視察ですが、これからも続けてほしいと思われるなら拍手をお願いします。
東京散歩関係を別ブログにするか、考え中のため、参考にさせていただきたく。
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  1. 2019/01/13(日) 19:53:19|
  2. 東京散歩
  3. | コメント:0

CREAL(クリアル)のトーシンフェニックス五反田を見てきましたが、、、

今日は、五反田に出向き、トーシンフェニックス五反田の物件を見てきました。
昨日の記事の反応がすっごく鈍いのを見て、今後、この手の現地取材の記事は自分用(非公開)に残すのみで、止めようと思います。

まぁ、意味ありませんからね。

なお、写真も動画も上げませんが、感想を。

1)ゆっくり歩いても五反田駅まで3分程度、途中にある桜田通りの信号次第ではあるけれども
2)都内への通勤を考えた場合、かなり便利と言える。五反田周辺には多くの店(飲み屋も多い)があるので、食べることに困ることはなさそう。

ということでしょうか。

ただ、どうしても以下はわかりません。

A)4ヶ月の賃料なんてそこまで大きくもない。TP五反田の区分の部屋を売却したとして、利益がどこまであるのかが見えない

融資金額が、そのまま購入資金に充てられるなら、それ以上で売却が必要。
賃料が大きいならともかく、4ヶ月という短期間では、大した額でもない。
融資金額を見る限り、相場程度となるのでは?

う~ん、、、よくわかりません。
こればかりは、CREAL(クリアル)が将来セミナーなどを開いたときヒアリングしてみたいですね。
または、電話で直接聞いてみるとか。


ビジネスモデルに納得できるなら、資金の投入額を増やすことも検討できるのですが。
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  1. 2018/12/02(日) 19:40:35|
  2. 東京散歩
  3. | コメント:2

【東京散歩】稲田堤→若葉台(maneo、不動産事業者CU社の物件?)

まず最初に沢山言い訳させてください 笑

1)東京散歩と称するため、稲田堤から歩きましたが、これが坂道だらけで・・・
2)初の動画編集で、全然というか、まったく使いこなせていません・・・
3)鼻息が結構大きかったので、音楽いれたのはいいのだけど、ボリューム設定がわからない・・・
4)編集ソフトで車の番号を映し出されているところをカットしたのはいいのだけど、、、試用版って大きくでちゃっています・・・
5)カット多用でちょん切れまくり。次回は、ぼかしやモザイクなどが入れられないか挑戦してみるつもりです・・・
6)リテイクなし。一発撮りです。そして、スマホでの動画です。片手に持ちつつ、胸のあたりに構えて撮っています。画面を見て撮っていないので、左に寄っていることが多いです・・・
7)川崎市麻生区を横断するような経路を取りましたが北の方だけ。南側には行っていません。歩きじゃ限界デス・・・
8)この動画を撮っている時点で7km、1時間以上歩いた後です。坂が多すぎです・・・、疲れましたよ・・・

12時半くらいから、4時間弱10kmくらい歩いたんじゃないかな?
坂がなければそれほどきつくもありませんが、坂が結構きつかったですね。
二度と行かん!(苦笑

●お散歩コース。主目的は、自分も投資をしているCU社の物件と思われる建物を見に行くため。東京散歩と称するため、敢えて川崎に入らず東京都にある駅から歩きました。これが、大失敗。地図では、高低差が分からないのですよ・・・。そしてGoogleMap先生が提示した一番近道を通ったら、迷子しっぱなし。何せ大通りじゃないので、道が細いのですよ。ひどいのなると、、、階段でしたからね。もうね、GoogleMap先生の近道は信じず、今後はなるべく大通りで行くようにしたいと思います 苦笑
20181201_東京散歩_稲田堤から若葉台_R

●京王稲田堤駅です。いきなり人身事故とかでダイヤが・・・。最初から躓きました!
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●生田スタジオ。へぇ、こんなところにあるんだ!。すっごく辺鄙なところにあるんですね。びっくり
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●絶賛迷子中。麻生区多摩美の山(?)というか丘(?)というか、、、迷子で坂の上下が沢山あるのはきっつい。
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●最寄りの五日台駅。ここまで既に7kmくらい、坂をあがったり、さがったり、、、。もうそのまま帰ってもいいかな?と思うくらいには疲れていました。
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●動画です!。雰囲気はつかめるでしょうか?


●病院跡地?。入口はバリケード封鎖されているので、遠くから写真を撮ったのみ
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●入口にある、病院名など。ただ、そのまま出すのもまずかろうと、クリニック名と電話番号は消しています。
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●遠めにバリケードを。ここが本来入口だったということ。なお、歩いている人がいらっしゃったので、このクリニックの状況を聞いてみました。10年は、少なくともこのような状況と。そうなると、建物なんて使い物にならないんじゃないかな。建て壊して更地にしてから何かを作るとしても、結構大きい建物(GoogleMapを見る限り)なので、それなりの撤去費もかかりそう。こりゃダメだ。
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●動画を撮ったり、周りの写真を沢山撮ったので、退却。少し抜けると、そこはもう住宅街。静かでよい街ですね!
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●GoogleMap先生が誘導した道!。階段って道なんですか?もう、信じられないぞ!
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●階段を上った先には、一面畑。遠くに若葉台の街が見えますね。
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●終点の若葉台に到着。
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さぁて、まとめます。

1)maneoの募集時の文言「【事業者C社向け 第3204弾】神奈川県川崎市エリア 不動産担保付きローンへの投資」。 舐めてますよね?。GoogleMapで神奈川県川崎市で検索してみるといいです。川崎市は川崎市でも、麻生区はその川崎の北西、一番端っこです。川崎区をイメージさせる、ミスジャッジを誘っていますよね。川崎市麻生区の物件募集と記載するべきだったのでは?と。
2)maneo+maneoファミリーのノンリコースローンは、投資してはいけない。事業者のミスによって、高値掴みした物件があったとして、そのリスクは個人投資家が被る。情報が正確に提示されていなく、またちゃんとした評価もしていないファンドにどうして投資ができるものか?と思います。私もずいぶんと安直に投資をしたものだと、大いに反省しているところです。
3)ファンドの情報が少なすぎます。これで数十万円とか多くても100万円とかならわかりますが、12億円もの多額の融資を行うには情報が少なすぎて、ありえないレベルと。冷静に問題を考えてみると、maneoの融資モデルが杜撰すぎるとしか言いようがない。いろんな人が言っていますが、不動産鑑定士や、企業で不動産の鑑定を行っている第三者の評価がない時点で、そのファンドは投資不適としかいいようがないと思います。
4)動画編集むっつかしい・・・。この動画、元動画はスマホで撮っているのですが、1.5GBもあるんですよね。たったの6~7分の動画が。それを編集、ファイルに保存して、最後にYoutubeにUP。大した事していなのに、初めてなのもあってか2~3時間やってました。ソフトの検索から初めてDLしてInstall。世のYoutuberさんはすごいですね!。PCのスペックも高くないとやってられません!


~~おまけ~~
動画編集ソフトって有料でいいので、感覚的に容易にできるのはどれなのかな?
ちょっと調べてみます。次回編集時には、より短時間でよい動画が取れるといいなと。

そうそう、スマホで動画もきついので、GoPro HERO7 Blackでも買ってくるかな。
たしか家電量販店の株主優待券が来ていたはず!
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  1. 2018/12/02(日) 00:00:01|
  2. 東京散歩
  3. | コメント:2

【東京散歩】東京→新宿(SBISL案件?を彷徨う)

昨日の今日で、再び東京散歩。
今日の主目的は、SBISLの「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」の内、東日本橋エリアの視察。
このファンドでは、東日本橋エリアとだけ表記されており、具体的な物件詳細はありません(まぁ、監督省庁からの匿名化の解禁がなされるまではこんな感じが続くかと)。

ですが、ファンドの担保の概要には、「最寄り駅である都営地下鉄浅草線東日本橋駅からの所要時間は徒歩約3分」とあります。
それなら、この辺だろう?と予想を付けて見てきたという訳です。

あと、自分の目的である秋葉原ヨドバシと新宿の家具店に行きたかったのもあり、今日は13~14kmくらいの距離でしょうか。
東京駅には13時40分くらい、新宿には18時半くらいでしょうか。途中いろいろと寄ったため、時間がかかっています。
散歩だけ主に歩きまくれば3時間程度の距離となります。

●お散歩コース。主目的の東日本橋あたりを重点的にうろうろしています。それ以外は寄るとこ寄って、ひたすら歩くだけ。皇居の半蔵門を超えた辺りから足がちょっと痛いかも?って感じになって、新宿の目的はパスしようか考えましたが、4km程度と分かったのでそのまま歩き続けました。連続はいかんですな!疲れます(笑
20181125_東京散歩_東京から新宿_R

●出発点の東京駅。日本橋の方の出口から出ています。
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●すぐに日本橋到着。橋の、、、これは獅子かな?
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●目的の東日本橋駅に到着。東京駅から少し早めに歩いて30分くらい。徒歩で30分なら利便性はかなりいいと言えるかと思います。この東日本橋駅周辺の感想としては、コンビニが多い!、飲食店も多く、シングルやディンクスにとっては便利。ただ、自炊をメインで質素な生活をしたい人にはちょっときついかもしれない(ここに住んで自炊はないかも 笑)。最寄りの駅は都営浅草線の東日本橋ですが、総武本線の馬喰横山駅や日比谷線の小伝馬町駅や人形町駅などもあり、少し歩くにせよ大した距離でもなく。通勤に困ることはなかろうと思います。
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●周辺路地その1。大通りと違いちょっと路地に入れば、静かなもの。小さめなマンションや会社用のビルなどが沢山あり、そのうちの1つが立て壊し&建築といった流れになるんだろうと思います。14.3億円の内どの程度が東日本橋の物件の貸付比率かわかりませんから何とも言えませんが、単純に半分とするなら約7億円。あまり大きい物件ではなさそう。そもそも、シングルやディンクス用の物件となるなら40~50m^2くらいで、1LDKか2LDKの物件でしょう。立地を考えるなら、4000~6000万円程度の売値になるだろうと予測しています。原価を考慮し、そして約7億円で割るなら、100戸以上といったような物件には成りえないと考える次第ですね。ここの下、新富町あたりになると、大手ディベロッパーが沢山のタワーマンションを作っています。何回か、見に行ったことがあるので分かるのですが、近くても全然違いますから。港区に近付けば近づくほど、値段が発狂していきます。昔、港区のマンションのモデルルームに行き、値段表を見せてもらったことがあります。えっと、最低が1億円だったかな・・・あ、場違いなモデルルームに来てしまった!と一瞬で玉砕したのは、懐かしい思い出です(苦笑。※あくまでも私の予想です。違っていても責任は取れませんので、悪しからず。
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●周辺路地その2。隅田川が見えます。
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●周辺路地その3。
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●両国橋から、川上を見ると、そこにはにょきっとスカイツリーが見えていました。
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●視察を終えて、秋葉原に向かう途中でファミリーバザールをしているのを発見!寄り道です!
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●ま、俎板です!。えぇ、以前から欲しかったので1つ購入しちゃいました。桐の俎板。今時は桐の俎板なんてあるんですね!
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●お茶の水手前の昌平橋から神田川を見てみると、そこには丸ノ内線の電車が走っていました^^
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●神田のすずらん通り。未成年の頃から親しんだ町、本屋街。昔はもっと古本屋が沢山あって、ちょっと古い文庫本なんかは4冊100円で売っていたりしました。もう乱読してましたね。1日数冊は当たり前で、本の虫に。今も読書は大好きです。とはいえ、物理的に嵩張るので、人にあげまくっています。ここ1年で1000冊以上上げたかなぁ(売ってもブックオフだと二束三文にしかならないので、人にあげることにしています)。
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●靖国通りから白山通りに出て、あら小学館本社。スピリッツ2000号の記念の寄せ書きが展示してありました。そういえば、小学館の本社建て替えられたばかりなんですが、壊す直前有名な漫画家さんたちが、ガラスに寄せ書きを沢山書いていたのを見たことがあります。こういうの面白いですね!
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●四ツ谷駅を通過。ふと後ろをみるときれいな夕焼け。ぱしゃっ!
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●最後の目的地の新宿に到着。いやぁ、長かったですね!
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さぁて、まとめます。

1)利便性が良いところ、どの駅にも歩いて行ける距離で通勤には困らないだろう
2)飲食店なども多くあり、ついつい外食が多くなるシングルやディンクスにはいいと思う
3)東京駅を始め、都内の有名どころに自転車や歩きで行くことができる

これらはメリットであり、十分に投資に耐えうる物件になるのだろうと予想しています。

ただ、デメリットも。

ファンドの運用期間は30ヶ月です。
ということは、土地にある建物を壊し、建て替えるまで2年以上かかるということを意味します。
首都圏、特に都内限定に話すなら、ここ数年でおバカ?と言いたくなるくらいマンションの価格は上昇してきました。
平均で2割程度でしょうか?場所によっては3割以上もあります。
相場が高くなってきており、売れにくくなってきていると感じています。

30ヶ月、2年以上先、本当に需要がそこまであるのか?
少々懐疑的になる程度には、リスクはあるかと思っています。


まぁ、天下のSBISLだし、大丈夫じゃないかな?と言い切れるのは、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の方でしょう。こちらは鉄板だと思います。ほぼ何が起きても元本は保証されたと思っても十分かと。
ただ、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」は利回りが10%と大きいこともあって、結構危ないことになる可能性もあるんじゃなかろうか?と。


9号はすでに募集が終えたファンドです。
さて、10号ですが、投資というより投機に近い考えで、最悪大きく棄損しても問題ない!といった程度の資金でやった方がよさそうだと思っています(まぁ、以前の記事でも書いていますが)。


さて、今回のお散歩記事はどうだったでしょうか?
面白かったと思う方は拍手をお願いします。

なお、次は、CREAL(クリアル)の都内案件の視察を考えています。
11月28日に開示予定とのこと。楽しみに待ってみようと思っています。
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  1. 2018/11/25(日) 21:35:40|
  2. 東京散歩
  3. | コメント:0
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・2017年12月:4,044(確定)
~~ 2018年 ~~
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