けむけむの投資日記東京散歩

CREAL（クリアル）の新しいファンドの物件をついでに見に行ってきました

今日の東京散歩の目的は大きく２つ。

１）ガーミンのスマートウォッチの使い勝手を確認（この目的が９０％くらい笑
２）CREAL（クリアル）の新しいファンドの「メインステージ押上Ⅳ」の立地を確認

もともと先日購入したスマートウォッチが、どのように散歩コースの経路やペースを保存するのかを確認したかったのがあります。
そして、先日募集予告があったCREALの「メインステージ押上Ⅳ」の立地の視察も上記に組み入れてしまおうと思ったのがあって。

寒い今日このごろですが、流石に時速５ｋｍくらいのペースで３時間ちょっとも歩くと、寒いなんて感じなくなりまして。
最後はコートを手にもって歩いていました。ただ、手だけは冷たかったですね。今日の外気、東京は何度くらいだったんだろうか？

【本日の散歩コース】
スマートウォッチで保存した情報を少し加工しています。約３時間２０分、平均時速５ｋｍ弱といったところでしょうか。途中、ヤフーショップやセブンイレブンに寄った以外はほぼあるき続けています。殆ど一定の速度みたいですね。スマートウォッチ、これ面白いと思った次第です。

１）スタートの御茶ノ水駅
御茶ノ水をスタートにしたのは、自転車のお店にちょっと寄って行きたかったため。ただ、途中でお散歩優先にしようと考えて、スルー。寄ってしまうと、長時間いそうになったためです＾＾

２）浅草のう●こビル
これは有名な浅草のう●こビル。このアサヒビール吾妻橋本部ビルのオブジェですが、燃え盛る炎をデザインしたものらしいのですが、どうみてもう●こ（笑。スカイツリーと相まってなんとも言えない構図になっています笑

３）ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイ
みんなご存知のCREAL（クリアル）の最初のファンドの貸付先のホテルです。
ここのファンドには、３００万円ほど投資をしています。正月だったのもあってかしめ飾りがありますね。

４）メインステージ押上Ⅳ その１
新しいファンドの案件たる「メインステージ押上Ⅳ」の正面写真。ここまでの動画を撮っていたはずなんですが、、、失敗してました（苦笑。なので、静止画のみ。スカイツリー駅からも遠くもなく立地としては良いところだと思います。ただ、今日は寒かったのもあってか人通りは多くなかったですね。

５）メインステージ押上Ⅳ その２
空の青いこと青いこと。そして今日は寒かった！。このファンドの部屋番号まで分かりませんが、そのうちの１区分となります。

６）お散歩終点の東京駅
終点の東京駅。途中からコートを脱ぎつつ歩いていましたが、手がとっても冷たくなってましたね。寒かったです。

よくもまぁ、この寒い日に１６ｋｍを歩いたものだ！と苦笑しか出てきませんでしたが、まぁ面白かったので良しとします。
２０ｋｍくらい歩いたのが上限だったと思いますが、お散歩距離の上限はこれくらい。そういう意味では１６ｋｍは結構つかれましたね。

来月、折りたたみ自転車を入手できたなら、上限は５０～６０ｋｍくらいになるはずなので、それこそ都内２３区や横浜や川崎などは、比較的簡単に視察できるようになりそうです。まぁ６０ｋｍは、やはり３～４時間くらいかかりますけど。

さて、「メインステージ押上Ⅳ」ですが、立地は東京スカイツリー駅や押上駅から近いこともあって、立地としては十分すぎると思います。仕事場や学校などが都内なら利便性も十分でしょう。
そういう意味では、問題あるようには見えない。

といっても、あくまでも最寄りの駅から「メインステージ押上Ⅳ」に歩いただけです。
実際の部屋どころか、入り口にも入ってませんから、それ以上の判断はできません。
とはいえ、先日の記事でHome'sのアーカイブから情報を読む限り、問題ともなりえないと考える次第です。

ただ、募集額はあまり大きくありません。
クリック合戦になると思われます。
CREAL（クリアル）のファンドの場合、大型案件待ちのため、今回の本ファンドについては特に投資を行う予定はありません。
次の大型ファンドに期待ですね！

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あまり参考にならないファンド案件視察ですが、これからも続けてほしいと思われるなら拍手をお願いします。
東京散歩関係を別ブログにするか、考え中のため、参考にさせていただきたく。

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CREAL（クリアル）のトーシンフェニックス五反田を見てきましたが、、、

今日は、五反田に出向き、トーシンフェニックス五反田の物件を見てきました。
昨日の記事の反応がすっごく鈍いのを見て、今後、この手の現地取材の記事は自分用（非公開）に残すのみで、止めようと思います。

まぁ、意味ありませんからね。

なお、写真も動画も上げませんが、感想を。

１）ゆっくり歩いても五反田駅まで３分程度、途中にある桜田通りの信号次第ではあるけれども
２）都内への通勤を考えた場合、かなり便利と言える。五反田周辺には多くの店（飲み屋も多い）があるので、食べることに困ることはなさそう。

ということでしょうか。

ただ、どうしても以下はわかりません。

Ａ）４ヶ月の賃料なんてそこまで大きくもない。ＴＰ五反田の区分の部屋を売却したとして、利益がどこまであるのかが見えない

融資金額が、そのまま購入資金に充てられるなら、それ以上で売却が必要。
賃料が大きいならともかく、４ヶ月という短期間では、大した額でもない。
融資金額を見る限り、相場程度となるのでは？

う～ん、、、よくわかりません。
こればかりは、CREAL（クリアル）が将来セミナーなどを開いたときヒアリングしてみたいですね。
または、電話で直接聞いてみるとか。

ビジネスモデルに納得できるなら、資金の投入額を増やすことも検討できるのですが。

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【東京散歩】稲田堤→若葉台（maneo、不動産事業者CU社の物件？）

まず最初に沢山言い訳させてください笑

１）東京散歩と称するため、稲田堤から歩きましたが、これが坂道だらけで・・・
２）初の動画編集で、全然というか、まったく使いこなせていません・・・
３）鼻息が結構大きかったので、音楽いれたのはいいのだけど、ボリューム設定がわからない・・・
４）編集ソフトで車の番号を映し出されているところをカットしたのはいいのだけど、、、試用版って大きくでちゃっています・・・
５）カット多用でちょん切れまくり。次回は、ぼかしやモザイクなどが入れられないか挑戦してみるつもりです・・・
６）リテイクなし。一発撮りです。そして、スマホでの動画です。片手に持ちつつ、胸のあたりに構えて撮っています。画面を見て撮っていないので、左に寄っていることが多いです・・・
７）川崎市麻生区を横断するような経路を取りましたが北の方だけ。南側には行っていません。歩きじゃ限界デス・・・
８）この動画を撮っている時点で７ｋｍ、１時間以上歩いた後です。坂が多すぎです・・・、疲れましたよ・・・

１２時半くらいから、４時間弱１０ｋｍくらい歩いたんじゃないかな？
坂がなければそれほどきつくもありませんが、坂が結構きつかったですね。
二度と行かん！（苦笑

●お散歩コース。主目的は、自分も投資をしているCU社の物件と思われる建物を見に行くため。東京散歩と称するため、敢えて川崎に入らず東京都にある駅から歩きました。これが、大失敗。地図では、高低差が分からないのですよ・・・。そしてGoogleMap先生が提示した一番近道を通ったら、迷子しっぱなし。何せ大通りじゃないので、道が細いのですよ。ひどいのなると、、、階段でしたからね。もうね、GoogleMap先生の近道は信じず、今後はなるべく大通りで行くようにしたいと思います苦笑

●京王稲田堤駅です。いきなり人身事故とかでダイヤが・・・。最初から躓きました！

●生田スタジオ。へぇ、こんなところにあるんだ！。すっごく辺鄙なところにあるんですね。びっくり

●絶賛迷子中。麻生区多摩美の山（？）というか丘（？）というか、、、迷子で坂の上下が沢山あるのはきっつい。

●最寄りの五日台駅。ここまで既に７ｋｍくらい、坂をあがったり、さがったり、、、。もうそのまま帰ってもいいかな？と思うくらいには疲れていました。

●動画です！。雰囲気はつかめるでしょうか？

●病院跡地？。入口はバリケード封鎖されているので、遠くから写真を撮ったのみ

●入口にある、病院名など。ただ、そのまま出すのもまずかろうと、クリニック名と電話番号は消しています。

●遠めにバリケードを。ここが本来入口だったということ。なお、歩いている人がいらっしゃったので、このクリニックの状況を聞いてみました。１０年は、少なくともこのような状況と。そうなると、建物なんて使い物にならないんじゃないかな。建て壊して更地にしてから何かを作るとしても、結構大きい建物（GoogleMapを見る限り）なので、それなりの撤去費もかかりそう。こりゃダメだ。

●動画を撮ったり、周りの写真を沢山撮ったので、退却。少し抜けると、そこはもう住宅街。静かでよい街ですね！

●GoogleMap先生が誘導した道！。階段って道なんですか？もう、信じられないぞ！

●階段を上った先には、一面畑。遠くに若葉台の街が見えますね。

●終点の若葉台に到着。

さぁて、まとめます。

１）maneoの募集時の文言「【事業者C社向け第3204弾】神奈川県川崎市エリア　不動産担保付きローンへの投資」。舐めてますよね？。GoogleMapで神奈川県川崎市で検索してみるといいです。川崎市は川崎市でも、麻生区はその川崎の北西、一番端っこです。川崎区をイメージさせる、ミスジャッジを誘っていますよね。川崎市麻生区の物件募集と記載するべきだったのでは？と。
２）maneo＋maneoファミリーのノンリコースローンは、投資してはいけない。事業者のミスによって、高値掴みした物件があったとして、そのリスクは個人投資家が被る。情報が正確に提示されていなく、またちゃんとした評価もしていないファンドにどうして投資ができるものか？と思います。私もずいぶんと安直に投資をしたものだと、大いに反省しているところです。
３）ファンドの情報が少なすぎます。これで数十万円とか多くても１００万円とかならわかりますが、１２億円もの多額の融資を行うには情報が少なすぎて、ありえないレベルと。冷静に問題を考えてみると、maneoの融資モデルが杜撰すぎるとしか言いようがない。いろんな人が言っていますが、不動産鑑定士や、企業で不動産の鑑定を行っている第三者の評価がない時点で、そのファンドは投資不適としかいいようがないと思います。
４）動画編集むっつかしい・・・。この動画、元動画はスマホで撮っているのですが、１．５GBもあるんですよね。たったの６～７分の動画が。それを編集、ファイルに保存して、最後にYoutubeにUP。大した事していなのに、初めてなのもあってか２～３時間やってました。ソフトの検索から初めてDLしてInstall。世のYoutuberさんはすごいですね！。PCのスペックも高くないとやってられません！

～～おまけ～～
動画編集ソフトって有料でいいので、感覚的に容易にできるのはどれなのかな？
ちょっと調べてみます。次回編集時には、より短時間でよい動画が取れるといいなと。

そうそう、スマホで動画もきついので、GoPro HERO7 Blackでも買ってくるかな。
たしか家電量販店の株主優待券が来ていたはず！

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【東京散歩】東京→新宿（SBISL案件？を彷徨う）

昨日の今日で、再び東京散歩。
今日の主目的は、SBISLの「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」の内、東日本橋エリアの視察。
このファンドでは、東日本橋エリアとだけ表記されており、具体的な物件詳細はありません（まぁ、監督省庁からの匿名化の解禁がなされるまではこんな感じが続くかと）。

ですが、ファンドの担保の概要には、「最寄り駅である都営地下鉄浅草線東日本橋駅からの所要時間は徒歩約3分」とあります。
それなら、この辺だろう？と予想を付けて見てきたという訳です。

あと、自分の目的である秋葉原ヨドバシと新宿の家具店に行きたかったのもあり、今日は１３～１４ｋｍくらいの距離でしょうか。
東京駅には１３時４０分くらい、新宿には１８時半くらいでしょうか。途中いろいろと寄ったため、時間がかかっています。
散歩だけ主に歩きまくれば３時間程度の距離となります。

●お散歩コース。主目的の東日本橋あたりを重点的にうろうろしています。それ以外は寄るとこ寄って、ひたすら歩くだけ。皇居の半蔵門を超えた辺りから足がちょっと痛いかも？って感じになって、新宿の目的はパスしようか考えましたが、４ｋｍ程度と分かったのでそのまま歩き続けました。連続はいかんですな！疲れます（笑

●出発点の東京駅。日本橋の方の出口から出ています。

●すぐに日本橋到着。橋の、、、これは獅子かな？

●目的の東日本橋駅に到着。東京駅から少し早めに歩いて３０分くらい。徒歩で３０分なら利便性はかなりいいと言えるかと思います。この東日本橋駅周辺の感想としては、コンビニが多い！、飲食店も多く、シングルやディンクスにとっては便利。ただ、自炊をメインで質素な生活をしたい人にはちょっときついかもしれない（ここに住んで自炊はないかも笑）。最寄りの駅は都営浅草線の東日本橋ですが、総武本線の馬喰横山駅や日比谷線の小伝馬町駅や人形町駅などもあり、少し歩くにせよ大した距離でもなく。通勤に困ることはなかろうと思います。

●周辺路地その１。大通りと違いちょっと路地に入れば、静かなもの。小さめなマンションや会社用のビルなどが沢山あり、そのうちの１つが立て壊し＆建築といった流れになるんだろうと思います。１４．３億円の内どの程度が東日本橋の物件の貸付比率かわかりませんから何とも言えませんが、単純に半分とするなら約７億円。あまり大きい物件ではなさそう。そもそも、シングルやディンクス用の物件となるなら４０～５０ｍ＾２くらいで、１LDKか２LDKの物件でしょう。立地を考えるなら、４０００～６０００万円程度の売値になるだろうと予測しています。原価を考慮し、そして約７億円で割るなら、１００戸以上といったような物件には成りえないと考える次第ですね。ここの下、新富町あたりになると、大手ディベロッパーが沢山のタワーマンションを作っています。何回か、見に行ったことがあるので分かるのですが、近くても全然違いますから。港区に近付けば近づくほど、値段が発狂していきます。昔、港区のマンションのモデルルームに行き、値段表を見せてもらったことがあります。えっと、最低が１億円だったかな・・・あ、場違いなモデルルームに来てしまった！と一瞬で玉砕したのは、懐かしい思い出です（苦笑。※あくまでも私の予想です。違っていても責任は取れませんので、悪しからず。

●周辺路地その２。隅田川が見えます。

●周辺路地その３。

●両国橋から、川上を見ると、そこにはにょきっとスカイツリーが見えていました。

●視察を終えて、秋葉原に向かう途中でファミリーバザールをしているのを発見！寄り道です！

●ま、俎板です！。えぇ、以前から欲しかったので１つ購入しちゃいました。桐の俎板。今時は桐の俎板なんてあるんですね！

●お茶の水手前の昌平橋から神田川を見てみると、そこには丸ノ内線の電車が走っていました＾＾

●神田のすずらん通り。未成年の頃から親しんだ町、本屋街。昔はもっと古本屋が沢山あって、ちょっと古い文庫本なんかは４冊１００円で売っていたりしました。もう乱読してましたね。１日数冊は当たり前で、本の虫に。今も読書は大好きです。とはいえ、物理的に嵩張るので、人にあげまくっています。ここ１年で１０００冊以上上げたかなぁ（売ってもブックオフだと二束三文にしかならないので、人にあげることにしています）。

●靖国通りから白山通りに出て、あら小学館本社。スピリッツ２０００号の記念の寄せ書きが展示してありました。そういえば、小学館の本社建て替えられたばかりなんですが、壊す直前有名な漫画家さんたちが、ガラスに寄せ書きを沢山書いていたのを見たことがあります。こういうの面白いですね！

●四ツ谷駅を通過。ふと後ろをみるときれいな夕焼け。ぱしゃっ！

●最後の目的地の新宿に到着。いやぁ、長かったですね！

さぁて、まとめます。

１）利便性が良いところ、どの駅にも歩いて行ける距離で通勤には困らないだろう
２）飲食店なども多くあり、ついつい外食が多くなるシングルやディンクスにはいいと思う
３）東京駅を始め、都内の有名どころに自転車や歩きで行くことができる

これらはメリットであり、十分に投資に耐えうる物件になるのだろうと予想しています。

ただ、デメリットも。

ファンドの運用期間は３０ヶ月です。
ということは、土地にある建物を壊し、建て替えるまで２年以上かかるということを意味します。
首都圏、特に都内限定に話すなら、ここ数年でおバカ？と言いたくなるくらいマンションの価格は上昇してきました。
平均で２割程度でしょうか？場所によっては３割以上もあります。
相場が高くなってきており、売れにくくなってきていると感じています。

３０ヶ月、２年以上先、本当に需要がそこまであるのか？
少々懐疑的になる程度には、リスクはあるかと思っています。

まぁ、天下のSBISLだし、大丈夫じゃないかな？と言い切れるのは、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」の方でしょう。こちらは鉄板だと思います。ほぼ何が起きても元本は保証されたと思っても十分かと。
ただ、「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」は利回りが１０％と大きいこともあって、結構危ないことになる可能性もあるんじゃなかろうか？と。

９号はすでに募集が終えたファンドです。
さて、１０号ですが、投資というより投機に近い考えで、最悪大きく棄損しても問題ない！といった程度の資金でやった方がよさそうだと思っています（まぁ、以前の記事でも書いていますが）。

さて、今回のお散歩記事はどうだったでしょうか？
面白かったと思う方は拍手をお願いします。

なお、次は、CREAL（クリアル）の都内案件の視察を考えています。
１１月２８日に開示予定とのこと。楽しみに待ってみようと思っています。

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【東京散歩】豊洲→東京（CREAL（クリアル）を見てきた。見ただけ）

昨日、イベントが豊洲があったので、一日ずっと豊洲あたりに滞在していました。
お昼過ぎ行って、イベント終わったのが２１時ころ。暇つぶしを兼ねて豊洲から東京駅まで歩きました。

凡そ７ｋｍくらいでしょうか。
豊洲は、市場がオープンされました。
昔に比べて道路が開通したこともあって、お散歩としてはし易くなったかな。変化は大きくありませんが。
豊洲などの東京湾に近いところをお散歩すると、結構運河の周りが整備されており歩くのは快適です。
ただ、これは夏以外。夏は炎天下で影の１つもありませんから、殆ど罰ゲームです（苦笑

そうそう、豊洲から東京に行く過程で銀座を経由するのですが、CREAL（クリアル）が銀座にあったっけかな？と、ちょっと立ち寄ってみました。ただ、本当に立ち寄るだけで、外から見ただけ（滞在時間５分笑）。

★本日、CREAL（クリアル）を見たら新たにファンド募集予定の２つが登録されていました。都内レジデンスが２件。こ、これは視察しに行かなくては！（笑。まぁ、東京と行っても広いですから、奥多摩とか市部の場合はパスするかもしれません＾＾；；

●お散歩コース。別に主目的でもなんでもありませんが、CREAL（クリアル）のところを拡大しています。

●豊洲駅の写真を撮り忘れていました。豊洲駅から数分の豊洲公園の案内図です。

●豊洲公園から豊洲ふ頭の方に出て、レインボーブリッジ方面に。時間の都合からレインボーブリッジまで行かず。写真では遠くに少し見える程度。

●イベント終わって、夜２１時。晴海大橋から豊洲方面。東京の夜景は綺麗ですが、運河と合わさると更に！

●勝鬨橋。今は開かないらしいですね。以前、こち亀の漫画で話があったような記憶が、、、

●そういえば夕飯食べてなかったと、家系ラーメン、壱角家の築地店にて。夜遅かったのもあって、麺無しのベジタブル家系というラーメン（いや、野菜スープですね！）を。初めて食べましたが、思いのほかボリュームがありましたね。餃子いらなかったかな。

●目的地に近付いてきました。歌舞伎座のところを右折。

●CREAL（クリアル）のビルに到着。歌舞伎座から数分程度。いい場所にありますね（写真は３階以外は消しています）。連休の真ん中なのに唯一夜遅くにも関わらず電気がついていましたね。初のファンド募集に向けての追い込み作業なのでしょうか。電話かけて、CREAL（クリアル）の案件を説明してもらってもいいですか？丁度ビル前にいますので！、なんて口が曲がっても言えません（笑。夜遅くお疲れ様ですくらいの感想を持ちつつ、銀座方面に。見て写真数枚とって終わり、滞在時間５分だけ。